长投日本房产训练营作业-帅猫

作业内容

1、以自己小区的房价和租金来计算租售比。

2、选择一个你喜欢的国家，搜索租售比相关的数据，分析投资门槛和国家环境，也可以讲讲为什么喜欢这个国家

1、以自己小区的房价和租金来计算租售比

1.1 数据来源：房天下

现在居住在浦东新区唐丰苑附近，租金和售价数据如下：

1.2 分析：

由于各家地产公司的网上报价不太一致，房天下的数据偏低，但是相比较而言有一定的连续性和说服力，所以房屋售价以房天下数据来源为基准计算。

由此图表可以看出唐丰苑售价远低于唐镇和上海市的平均水平。是因为唐丰苑是有政府限价回迁房，并且小区内多套房源统一托管给政府房屋租赁部门打包出租。在一定程度上降低了该区域内的房价和租金。但是也是这个原因所以唐丰苑的房屋并不好租，供小于求。

以我公司2016年9月租房信息为例：

90号303室4300月/78平方（二室一厅）

41号603室6300月/120平方（三室一厅）

1.3 结论：

通过计算可得出大致55元/平方/月。那么租售比为55*12/33863=1.94%与房产训练营给出的上海平均租售比相差不大。

2、选择一个你喜欢的国家，搜索租售比相关的数据，分析投资门槛和国家环境，也可以讲讲为什么喜欢这个国家

清迈（Chiang Mai）是泰国第二大城市，在中国知名度尤其高，这主要是拜电影《泰囧》所赐，出于对海外资产配置的需要越来越多的中国人选择到泰北小城清迈来购置房产。主要优点有以下几点：

2.1 泰国房产系永久产权

外国人可以合法持有永久产权的公寓，而且和泰国人拥有同样的权益。但是这里注意只是房子不是土地，因为泰国不允许外国人持有土地。

2.2 泰国房价相对便宜

清迈中心地区的公寓价格从1万人民币每平米起价，而且公寓的面积是按照使用面积计算的，没有公摊。中国的房子平均公摊面积大概在25％左右，这样相当于泰国的房价打了25％的折扣。

2.3 泰国公寓都带装修

泰国的公寓交房时都带装修，在清迈诸多项目还是精装修，很多还带全套精品家具。大大减少了装修的金钱成本和时间成本，适合外国投资者的需要。按照装修费用为房价的15％计算，相当于又打了15％的折扣。加上没有公摊面积，节省的开支相当于有40％的隐性折扣，这样算下来，清迈中心地区的公寓价格相当于10000人民币x（100％-25％-15％）=6000人民币每平米起价。但是一定要选择

2.4 在泰国居住就医上学都方便

泰国，特别是清迈，生活环境较好，气候条件宜人，而且泰国人温和善良。此外，清迈的私立医院的医疗条件不错，对上了年纪的人来说，医疗条件尤其重要，因此在清迈买房养老也是一种趋势。清迈还拥有优质的教育，国际学校众多，在清迈居住很容易解决孩子的教育问题。

2.5 租售比高

和曼谷比较，清迈房价与租金上涨较为缓慢，更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。清迈房价比曼谷低将近一半，投资门槛较低。新建公寓房均价12000元人民币每平方米，房租也不高，租客主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万人民币左右，月租金大约1200元人民币，租售比大约5%。

2.6 泰国房价涨幅稳定

从过去10年的统计数字来看，泰国曼谷清迈芭堤雅等中心地区的公寓平均每年涨幅在12％左右，加上租金回报，泰国的公寓的平均年回报率在18％左右。

2.7 在泰国购置房产比在别的国家容易

泰国土地厅工作效率很高，业主需要准备的文件相对简单。通常需要30-60天完成购置房产手续，这个过程还是能加快的，尤其是新楼盘的过户，在开发商和专业地产经纪人的帮助下，一般一天就可以完成。

2.8 泰国没有房产税

因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费（过户费、特种商业税、印花税、个人所得税）即可。

2.9. 清迈适合养老

清迈良好的气候环境，宁静悠闲的生活，相对低廉的物价，最关键的是泰国人友好的形象，是很多人选择清迈养老的最主要因素。另外，年满 50 岁的外国人可以在泰国申请养老居留。（在当地银行拥有 80 万泰铢存款，约合 16 万人民币）

缺点：

2.10 租客淡旺季区分明显

清迈属于典型的旅游度假城市，有着明显的淡旺季，如果是纯投资的话整体出租收益率不如首都曼谷。

2.11 中介不规范

泰国的房产中介不规范，如果你不是呆在泰国自己放出租，那必须要房子给中介，泰国政府对于中介没有法律约束，所以中介收费高而且不是每个月都能给你出租出去的啊。说关就关说翻脸就翻脸把你房子撂在一边不管了，碰到这样的事情为了一套房子你是不是还要打个飞机过来？

2.12 跨国纠纷很难处理

一旦出现纠纷打跨国官司成本非常大。由于文化背景，语言沟通都有障碍，再加上时间、费用都会促使你只能止损。

2.13政策风险大。

泰国政府“改朝换代”的速度比较快，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，保不准哪天你就成为政策的牺牲品

结论

综合来看一定要选择有资质的大开发商，以及尽量选口碑好的中介，否则一旦有纠纷，买方都是弱势者。尽量选择小而美的公寓，能满足养老度假以及居住的要求。适合50岁以上且有资产保值需求的投资客。