北京甲级写字楼空置率达八年最高值

2019年7月，全球房地产服务上市公司高力国际，就2019年上半年北京市写字楼、零售、工业地产、投资四大板块的表现进行回顾并对2019年下半年做出展望。

受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素影响，上半年甲级写字楼空置率在2019年上半年末达到八年以来最高值，租金小幅下调；预计下半年供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高，并拉低平均租金，市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

优质商铺市场受健康需求支撑，空置率持续保持低位，租金稳中有升。下半年因新增项目位于新兴区域，预计可能拉低整体平均租金，但新项目由成熟运营商经验，将有望使得平均空置率持续在较低水平。长远来看，最近发布的《北京市商业服务业设施空间布局规划》征求意见稿可能将重塑北京零售市场空间分布格局。

上半年京津廊优质物流市场需求依然保持旺盛，但北京市场受政策因素影响，天津市场因大体量新增供应集中入市，整体空置率有所增长，但租金依旧保持上涨趋势。预计下半年受新增供应体量较大影响，京津廊优质物流物业市场整体空置率将有小幅波动，平均租金涨幅将进一步收窄。

2019年上半年北京投资市场尽管成交数量不多，但总成交金额达到近三年来的最高值，写字楼类型物业是最受欢迎投资者和自用型买家欢迎的物业类型，这一趋势将持续至下半年。预计下半年交易量有望增加，除写字楼外，零售物业以及部分新兴区域项目也值得投资者关注。

第二季度北京甲级写字楼空置率达八年来最高值

2019年上半年，合计21万平方米的四个新项目完工入市，全市总存量达到832万平方米。受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素影响，上半年全市总净吸纳量录得9.6万平方米，半年环比降低69.3%，同比降低60.6%。

租金方面，有可能还会继续下降，激烈的市场竞争致使大部分业务降低租金期望，并在租赁谈判中更加灵活以期尽早锁定潜在租户。2019年上半年全市平均租金半年环比下调0.6%至人民币399元每月每平方米，同比下调0.7%。与此同时，在租赁情况良好以及需求稳定、供应有限商圈，仍观察到租金持续上扬。

展望2019年下半年，合计约61万平方米的七个新项目计划入市，其中近75%项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。尽管我们预计部分业主将会提供更为优惠租赁条款，净吸纳量将因此比上半年大幅上升，但面临下半年供应高峰，北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“依行业划分，传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力；本土灵活办公运营商扩张速度明显减缓；受互联网投资热潮降温影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。整体需求下降及即将入市大量新增供应加剧市场竞争，全市整体空置率被半年环比推升0.9个百分点至11.5%，是八年以来最高值。除少数需求稳定、供应有限的商圈将继续录得租金上涨外，我们预计加剧的市场竞争及整体空置率的攀升将致使全市平均租金于2019年末半年环比下降0.5%至人民币396.6元每月每平方米，同比下降0.6%。有鉴于此，我们建议有租赁需求的租户应抓住该有利时机，以期以优惠的租金条件享受高品质写字楼空间，同时写字楼业主也要预见到市场的变化，及时调整租赁策略，以实现租赁业绩。

优质商铺物业租金稳中微升

2019年上半年，共有合计12.6万平方米的两个新增项目入市，总存量半年环比增长1.6%至602万平方米。个性化潮牌、注重高品质的本土服饰品牌更受消费者欢迎。品牌首店租赁市场活跃，Undefeated、乐高探索中心、F.A.O Schwarz和一条等品牌纷纷首现北京市场。

上半年全市中高端购物中心首层平均固定租金同比上涨2.0%至人民币827.2元每月每平方米，主要由一个租金高于平均水平的CBD新增供应所致。新兴区域部分运营较好的成熟项目亦见明显租金增长。部分品牌扩张步伐放缓，导致整体空置率同比微升0.1个百分点至2.2%，但总体市场仍受稳健需求支撑。

预计2019年下半年会迎来17.3万平方米的三个新增供应，其中两个位于新兴区域，因此我们预计整体租金可能会同比下降0.9%至人民币820元每月每平方米。

新增供应全部由成熟运营商运营，故空置率应会继续维持在较低水平。为了避免购物中心同质化，我们建议业主引入能够带来独特购物体验的高品质租户，例如旗舰店及品牌的北京首店等。另外，重新布置室内空间，如盘活闲置区域、设置主题空间和重新排列租户，亦有助于给消费者带来新鲜体验，提高购物中心客流量。

值得关注的是，最近发布的《北京市商业服务业设施空间布局规划》征求意见稿可能将重塑北京零售市场空间分布格局。根据此规划，王府井和通州将分别成为广域级和区域级商业中心。同时，考虑到王府井大街北延工程即将于年底完成，通州亦将迎来大量未来供应，我们相信此规划将为这两个区域零售市场发展带来利好。

京津廊优质物流物业：需求旺盛，租金稳健

2019年上半年，京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约64.9万平方米的11座优质物流物业完工入市，新增项目分别位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比上升9.9%至约682万平方米。

上半年，京津廊优质物流市场需求依然保持旺盛，但北京市场受政策因素影响部分项目进行租户调整，导致空置率较去年下半年有所上升。

天津市场则因大体量新增供应集中入市，整体空置率亦有所增长。有鉴于此，2019年上半年北京及天津优质物流物业市场空置率分别半年环比升高4.4个百分点与5.0个百分点至5.9%及10.0%。

廊坊优质物流市场仍维持满租。受区域内坚实的需求及年初的年度租金调整所支撑，2019年上半年京津廊优质物流市场平均租金涨幅稳健，其中北京平均租金半年环比增长3.2%至人民币50.2元每月每平方米，天津及廊坊分别半年环比上涨3.3%与4.0%至人民币31.0每月每平方米及人民币38.1元每月每平方米。

投资市场内，2019年上半年天津及廊坊仓储用地供应较去年下半年有所回暖，录得数宗一手土地成交。北京仓储用地供应仍然紧收，2019年上半年未录得一手仓储用地成交。鉴于优质仓储项目巨大的增值潜力，物流物业仍为地产领域最热门的投资类型之一。

高力国际预计下半年诸多大型电商购物节的举行将进一步刺激京津廊区域优质仓储面积的需求，然而受下半年新增供应体量较大影响，京津廊优质物流物业市场整体空置率或将在现有水平小幅波动。我们预测2019年下半年市场平均租金涨幅将进一步收窄。

投资市场成交面积及成交金额均创新高

2019年上半年录得8宗整售交易，比去年同期减少58%，但总金额达到人民币460亿元，是去年同期的2倍还多。其中交易金额最大的项目为融创收购的土地资产包交易，其中北京部分的成交金额估计约人民币200亿元。

成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，写字楼成交金额占比约为25%，其中Partner Group联合其他外资财团收购中关村鼎好大厦项目是金额最大的写字楼交易，总成交金额约人民币90亿元。

此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。从地理位置来看，上半年成交的项目多为四环及周边区域具备改造提升前景的项目。尽管外资投资机构从去年开始积极关注北京市场，但上半年成交项目中内资投资机构仍占市场主导，内资买家收购的物业金额约占79%。

因2019年上半年部分交易已进入深入洽谈阶段，预计下半年的成交量有可能进一步提升。当前包括机构投资者和自用型买家都对北京投资市场积极关注，其中投资者关注能够带来稳定收益、有租金上涨空间或能够通过改造大幅提高收益的项目，其中以写字楼为主，部分投资人看好北京人均消费增长的潜力，对投资零售项目也有兴趣；而自用买家更关注传统办公项目或能够改造为办公楼的项目。

根据上半年发布的相关规划，丰台、通州等新兴区域将是商业地产发展的重点，值得投资者关注进一步关注。

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