度假租赁品牌Sonder找到了一项貌似可行的业务，该业务利用技术来解决关键流程中的低效问题。但随着投资资金大量涌入这一领域，该公司的模式仍面临几个问题。点击进入
走进Sonder在费城博物馆区的最新分店，你会觉得自己住在一家时尚的精品酒店。其中一套公寓是单间公寓，有一张四柱床和一个厨房，厨房里摆满了烹饪设备和不锈钢电器。
但Sonder不是一家酒店；这是带服务的度假出租房。当然，酒店式公寓并不新鲜。但是Sonder正在使用技术给这个概念一个新的解释。自2012年这家总部位于旧金山的公司成立以来，投资者已向其投资1.35亿美元。这家初创公司目前在美国13个城市以及伦敦、蒙特利尔和罗马运营着可预订的公寓。
据媒体表示，明年，Sonder预计将收入约2.5亿美元。2018年，Sonder在各个城市的日平均房价为201美元，即每间卧室129美元，不过蒙特利尔每晚100美元到伦敦每晚300美元不等。
去年，Sonder的单元平均占据了77%的时间。该公司已经接待了26万名客人。去年，平均停留时间为四天。
一家科技公司
Sonder的创始人兼首席执行长、26岁的Francis Davidson-Tanguay在接受采访时谈到他的公司时，表明它是一家科技公司，而不是一家酒店品牌。
Sonder的创始人兼首席执行长Francis Davidson-Tanguay
戴维森说:“相对于一家典型的酒店，我们拥有竞争优势的很大一部分原因是，我们重新思考并使许多流程自动化。事实上，当你在酒店登记入住时，还有一个人知道你在输入什么，这完全是个笑话。从手机钥匙到智能锁，再到客房管理，从技术角度看，酒店业落后了这么远，真是可笑。”
戴维森拥有50名工程师 - 计划今年将员工人数增加一倍 - 约300名全职员工和另外300名承包商。工程师简化了从属性选择到客户交互的多个过程。
戴维森说:“我们认为技术是我们业务每一项功能的关键投入。它支撑着我们如何获得房产，如何设计和布置我们的单元，如何处理日常运营，如何分配我们的费率和库存。”
去年，Sonder建立了一个类似机器的流程来设计和开放租赁。该公司的宣传资料上显示，仅今年头三个月，预计就将新增1,900套，使公司的总销量超过4,000套。
Sonder使用技术来获取属性，并避免签署无用的文件。例如，它缩小了哪些公寓符合当地对短期租赁的监管要求。然后，它通过自己的仓库为这些单位提供货源和分销的商品。
怀疑论者提出质疑
对Sonder的一个批评是，它主要从事两种类型的房地产交易。这家初创公司通常会与房东或房地产投资信托公司(REIT)签订主租赁协议，每月向房东或房地产投资信托公司(REIT)支付一笔固定数额的租金，通常是5年的初始租约，并试图通过每晚出售房间赚取月租金。它可以产生自由现金流，这要归功于它能够以多快的速度从旅行者那里收取现金以及等待向业主支付租金。
VTrips是一家专业的度假租赁物业管理公司，总部位于佛罗里达州蓬特维德拉(Ponte Vedra)，专门管理着1,800套公寓。
“问题是，这些房地产投资信托基金的所有者——世界上的黑石(Blackstones)和灰石(Greystones)，他们只忠于能最大限度地增加收入的东西，”米洛说。“所以他们会让Sonder及其竞争对手的品牌互相竞争，以便按照他们的条款获得最佳的主租赁安排。”
Milo称，“租赁市场尚未出现紧缩，因为房屋供应仍需跟上市场步伐，以配合近期对城市房屋租赁的类别意识激增。但一些城市市场将会饱和，这将阻碍一些初创企业——尤其是在经济衰退时期。”
换句话说，如果包括初创企业和传统品牌在内的竞争对手大量涌入这一领域，Sonder可能会发现，其毛利率的增长速度可能不够快。
为了在一定程度上降低其所承担的风险，该公司在多数租赁业务出现衰退的情况下，都小幅降低了租金。
就目前而言，Sonder往往占了上风。例如，它有时针对的是仍在建设中的楼盘的开发商，这些开发商要面临数月的空置压力，直到他们能够让多户公寓的业主入住自己的公寓。
Sonder为最初几个月的收入提供担保，超出了开发商通常可以获得的收益，而当银行可以依赖计划收入时，开发商往往可以支付更低的贷款利息。反过来，Sonder为它的客人获得新建成的物业。
WeWork和Sonder做了类似的房地产套利，只是为了合作。这是一个值得注意的类比，因为它已经发展到“太大而不能失败”的地步。WeWork通过说服转租方使用比以前更少的空间，提高了建筑面积的生产效率。Sonder不能再细分它的空间，而且必须比WeWork更努力地来吸引客人，因为旅行者和办公外包相比更容易转瞬即逝。
本质上是一家科技公司
戴维森说:“技术支撑着我们在其他所有重要业务领域的扩张能力，比如供应增长、创收、运营和客户保留。”
对于房产选择，Sonder使用机器学习来分析附近酒店和Airbnb单位的收入数据，预测客人将支付的价格和预期的入住率。随着时间的推移，它能更好地确定哪些变量是潜在收入增长的最佳预测因素。
科技还帮助其供应链团队确保购买了适量的家具、床垫和亚麻制品。一个海外团队购买价值相当于集装箱的物品，然后将其运往配送中心。Sonder建立了自己的仓库管理软件来处理将物品运送到物业的物流挑战。
总部的设计师使用软件来选择哪些艺术品和其他可以在其配送中心购买的家具应该摆放在单元内，以及摆放位置，以及如何粉刷墙壁和悬挂艺术品的高度。典型的设计师每天为一个单元制定一个计划。
然后，另一个人使用移动应用程序上的规格列表打包所需的项目以供参考。 物品被发送到物业并按计划安装，软件也跟踪这些步骤。
然而，一些人质疑这种技术驱动的努力是否值得。Sonder看起来越像酒店式公寓，对一些消费者的吸引力可能就越小。一些观察人士认为，Airbnb如何颠覆酒店的教训，并不是要把酒店式的一致性应用到租金上，而是要把重点放在消费者如何喜欢房屋的非商品化方面。
换句话说：客人是否关心沙发质量是否一致，或者他们是否更有兴趣在一个低层建筑的城区中获得可靠的住宿，而大型酒店无法轻易竞争？
Sonder从提供确定性到提供一致性的转变可能是错误的。换句话说，它的使命可能正在从提供可靠的Wi-Fi和故障响应等确定性转变为提供标准化的体验，比如集中设计装潢。市场可能对后者的回报不感兴趣，以致不能使其成为必要的工业化的理由。
Sonder还使用技术来自动化客户交互，例如客户签入和服务请求。该公司还利用科技手段提高了管家和维修工人的工作效率。
例如，该公司开发的第一个应用程序帮助简化了管家的日程安排。工程师们还建立了一个系统，只有当管家知道客人不在房间时，他们才可以进入房间。
许多竞争对手
其他一些公司也在努力吸引消费者，希望将租赁公司奇特的装修风格与连锁酒店一贯的服务融为一体。Stay Alfred去年秋季筹集了4,700万美元资金，按库存计算，它是第二大风投支持的公司，不过其模式略有不同。
Sonder的其他竞争对手包括，大致按规模排序，The Guild(去年秋天筹集了900万美元的资金)，Domio(据说即将筹集另一轮资金)，WhyHotel和Lokal。
brigestreet首席执行官Sean Worker表示:“风投的支持成为另类住宿资本市场的一个永久固定资产，这充分说明了该领域的未来。”
或许同样重要的是，Airbnb在其Airbnb Plus项目下提供了2000多套住房据信息报道，对于Sonder而言，Airbnb可能会很快投资竞争对手的租赁品牌Lyric。
连锁酒店正在尝试租赁软品牌，如凯悦的Unbound Collection、万豪的Tribute Portfolio Homes和雅高酒店(accord hotels)的Onefinestay。
许多传统的酒店式公寓和加长住宿品牌也在竞争，包括辉盛(Frasers)和Vision。一些酒店业高管质疑，Sonder和其他服务公寓初创企业在主要商业模式和技术获取方面，是否与传统企业存在显著差异。
尚不清楚Sonder的估值，但考虑到它已获得的投资，投资者对它的估值似乎可能不同于一家典型的酒店或酒店式公寓公司。不过，投资者可能预计，他们对Sonder及其同行的投资将带来更高的市盈率。
另一方面，去年10月，凯悦以6亿美元的价格收购了传统酒店公司Two Roads Hospitality，这反映了该公司2021年盈利稳定水平的12至13倍，这一市盈率可能符合Sonder & company的预期。
戴维森表示，他的公司在技术成熟度方面“领先两三年”，如果能继续加快步伐，将保持领先地位。
竞争对手可能很容易模仿Sonder基于技术的效率。当被问及他的部门是否有低门槛进入时，戴维森不同意。
戴维森说:“没错，创业的门槛很低。但一旦你开始像我们这样处理100套房产，复杂性就会成倍增加，而像我们这样的先行者就会获得优势。例如，在我们拥有至少100个单元的建筑中，就有机会在产量管理方面更加严格。”“我们没有为旅客提供100个房间供他们选择，而是在任何特定时刻，比如7个，将他们的预订安排在最适合预订的房间，从而优化了整体入住率。”
市场营销挑战
戴维森说，2018年，公司将专注于一个多年的营销活动的第一阶段，使Sonder成为一个知名的酒店品牌。
这种营销工作可能会变得极其昂贵。
与此同时，Sonder依靠科技平台来吸引客户，主要是Airbnb。该公司的宣传平台表示，截至目前，只有约16%的预订是直接或来自回头客。
大多数租赁品牌都依赖于技术平台来获取客户，随着时间的推移，这些佣金可能会受到挤压。
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然而，Sonder可能会将这个问题最小化。
Sykes Holiday Cottages首席执行官Graham Donoghue表示，“Sonder可能能够通过提供一致的客户体验，并对他们收集的客户数据进行良好的分析，从而建立强大的直接业务，这将把它与无数无法产生重复业务的业主区分开来。”Sykes Holiday Cottages是一家总部位于英国柴郡的私募股权投资公司，专门管理着英国和爱尔兰近1.4万套度假屋。与Sonder一样，Sykes依靠100名工程师来自动化和简化其运营和客户获取，并声称其大部分预订要么是重复预订，要么是直接预订。
Sonder的崛起当然是基于2019年的旅游大趋势之一，即所有行业都在向酒店业靠拢。
但Sonder的故事也讲述了技术如何在原本停滞不前的商业模式中发挥杠杆作用。
戴维森表示:“今年，我们将继续投入更多资金，并积极招聘工程师，这是我们持久竞争优势的源泉。”
2019年5月28日-30日
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