分答精选：你要什么样的生活，你愿付什么样的代价

从周二起，观观入驻了水库欧神的分答社区《房产财富精进指南》，受邀作为房东解答问题。

社区采取问答为主，讨论房产财富精进路上的相关策略。我每天会挑选十个左右的问题回答。有兴趣的同学赶紧加入吧。我会定期把我回答问题的精选公布在公众号上。后续我也可能会在分答上开通专版，在此之前有问题的同学，可以加个人微信（moducaiguan1）提问。

这一期的问题涉及贷款、政策、商住、调研、考证，干货多多。

1  贷款的风险防控  

我是一个极保守的人，虽然我也看好楼市，但经济规律有涨有跌。看到这里好多人都挖空心思贷款，难道不担心有一天房价下跌全部变成负资产，自己却背一身债无法偿还吗？如果要按揭贷款，是否每个月的还款金额须在自己的可承受范围内，才可抵御风险？即便遇到金融危机，也不至于影响我的正常生活？

观：

不同的风险偏好选择不同的人生。

有人几千万身家，安稳过个小康即可。也有人不甘平庸，all in 更上一层楼。

屯贷负现金流派不只是靠命博出财富，背后还有贷款精算、流动性管理和资金配置组合的科学方法用来增厚安全垫。理论上，楼市的回撤最多3成，1到2年能够走出低谷。所以负现金流派一般都会留足1到2年的月供，足够应对一轮熊市。

真的走上杠杆这条路上，你会发现办法总比困难多。关键是你的心力hold得住么。

你要什么样的生活，你愿意付出什么样的代价，想明白再做决定。

2  2019年政策会松动吗  

各位大神好，没有房票了，想置换一套房龄老的房子，欧神在圣诞节的愿望中提到过，二套首付降低或者只认房不认贷，19年有望实现一个吗？只认房不认贷是否可能性更大？谢谢

观：

有一定可能性。看明年经济，经济差就有机会。脱离事实依据的预测是算命，对你不负责的。

后续补充：后续一定会松动，但是否是2019年真不好说。

3  上海商住能买吗  

上海没有交社保，买不了房子，考虑到以后上海估计买不起房子，手上现金180万左右，买在周边那个地方合适，房价合计增值空间大交通方便的，打了电话问了北京和上海公寓住建委的政策，好像说公寓不可以居住只能办公，那就算住不了的话，买这个当做投资租出去呢?好租吗，可行吗，深圳户口一是太贵二是我们担心有风险不敢冒风险，

观：

万万不可买商住。如是投资，踏实落户深圳，180万现金可以买个主流刚需产品。再不济，去重庆买两套也比一线商住强。

4  买房前调研工作  

如何做买房前的各种调研工作？

观：

问题太大，可以写十篇文章都说不完。

简单说，宏观判断找个达人，比如欧大。后续补充：比如我，哈哈、

微观选筹上，看房200套，包治百病。贷款上找个靠谱中介，梳理流水、征信、多核。

5  考证有用吗  

大二男生，性格较内向，老家在三线城市，在一线城市没有任何背景基础，文科专业，去考ACCA证书有用吗？

观：

acca在国内不如cpa，cpa不如一份大公司实习经历。

任何时候，经验都比知识贵。

后续补充：牢记上一句话。

6  如何贷的更多  

刚看了一套被查封的房子，问了下银行大概评估价为600万，但查询抵押记录发现某银行抵押了420万，某担保公司抵押了189和300万，如何操作能抵押这么多出来

观：

可以各个银行口子问，上海一般放得比较开的是中信、浦发、民生，还有一些更猛的浙商、中原这种，其实你需要一个靠谱的贷款中介。