大战在即！“宇宙第一房企”能否突出重围？

作者:飞翔吧！橙哥 转载授权（文末留言，或添加微信：mzy2117）

天下武功，唯快不破。

说的就是碧桂园。

曾经作为一家百亿级别的房地产企业，碧桂园在短短几年时间里，销售规模突破5000亿元，超越行业龙头万科，造就了地产界空前绝后的黑马神话。

而碧桂园所仰仗的成功秘笈，就是一个字：快。

高周转的碧桂园，拿地之后4个月开盘，5个月资金就可以回笼。行业内排名前5的公司，差不多需要8-9个月，才能完成这一轮的周转，而更弱一点的地产企业，则需要1年左右的时间。

不难看出，在高速扩张时期，碧桂园的周转速度，是同行的2-3倍，创造了房地产行业的“宇宙第一速度”。随着碧桂园登上地产龙头的宝座，“宇宙第一房企”的称号也被其收入囊中。

正所谓高处不胜寒，过快发展带来问题也开始显现。 从2018年开始，对碧桂园房屋建造质量的质疑时有发生。 加之2019年业绩增速下滑及2020年的开年不利，为这家地产龙头敲响了警钟。

失速的碧桂园

“宇宙第一房企”碧桂园放慢脚步的分水岭在2018年。 这一年也是其因房屋建造质量问题引发市场关注的一年。 从2018年下半年开始，碧桂园不再公布全口径的销售合同金额，改为公布权益合同金额。 尽管根据克尔瑞公布的全口径数据，碧桂园在2017年超越万科问鼎中国房企霸主之位后，2018年和2019年依旧以7286.9亿和7715.3亿元的销售额连续三年稳坐第一宝座，但其业绩增速已经出现明显下降。

2016年-2017年，碧桂园销售增速分别为120.45%、77.98%，尚且处于高歌猛进的态势。但在2018年全年，碧桂园销售增速下滑至32%，2019年则为6.0%，跌破了两位数大关。

尤其是到2019年底，碧桂园的“降速”更加明显。2019年12月，公司权益合同销售面积同比下降14.72%，权益合同销售金额同比仅增加1.88%。

受疫情影响，2020年开年的1月，碧桂园业绩已经出现双降，这是过去多年来碧桂园极为罕见的业绩滑坡。当月碧桂园权益合同销售面积379万平方米，同比下降0.89%，权益合同销售金额329.2亿元，同比下降0.44%。

从“光速”超越同行荣登房企第一的宝座，到骤然刹车放缓前进脚步，短短三年里，碧桂园经历了什么？是“高周转”的模式玩不转了，还是公司改变了运营策略呢？

从公司管理看，碧桂园的经营发展并没有发生太大变动。在庞大的销售基数和整个楼市发展周期来看，种种迹象都表明，“高处不胜寒”的碧桂园，同其他房企巨头一样，已经开始在默默规划公司未来的转型之路。

只不过现在看来，对包括碧桂园在内的一众房企巨头来说，似乎计划赶不上变化。

未雨绸缪 战略转型

随着国家不断强化对楼市的调控，坚持“房住不炒”，地产行业过去呼风唤雨、遍地黄金的时代一去不复返。
近年来，地产巨头们一边高喊着“活下去”，一边纷纷掀起了企业转型的高潮。 有搞体育的，有搞教育的，有搞养老的，还有大批去搞造车的。 在众多地产巨头中，一向高调的碧桂园却显得相对低调。 因为碧桂园转型的方向与其他巨头相比，着实让人有些意外。 2019年， 碧桂园正式宣布了自己新业务生态的“三驾马车”： 地产、农业、机器人。 这三个业务之间，可谓风马牛不相及。 在农业这块，碧桂园董事会主席杨国强的构想是用“公司+农户”的模式做生鲜市场。 将农民组织起来生产产品：菜、水果、肉、鱼、粮、油等农产品中间成本很低，不仅可以通过物美价廉的农产品赢得市场口碑，还能赢得乡村振兴的美名。 乍一看，这个商业逻辑似乎跟碧桂园的地产思路有些像，都是从价格方面的优势打入市场。 为此，碧桂园还与17家中外单位签署农业合作协议，组队到荷兰、以色列学习智慧农业，将精选良种和肥料送到了精准扶贫的县乡地头。 然而新业务之路并非一帆风顺，在阿里京东等电商巨头呼风唤雨的生鲜市场，新入门的碧桂园显然尚未站稳脚跟。 碧桂园的生鲜门店在2019年出现了不少关店的情况，农业板块出师不利。 再说机器人板块，碧桂园的愿景是做建筑机器人和机器人餐厅。 尤其是建筑机器人，可以跟自己的地产主业产生强相关性。 据悉，一年多来，碧桂园旗下的博智林机器人中心在吸纳了超1600人的研发团队后，已累计递交申请专利500件，在研机器人30多种，其中9款已进入工地测试应用。 在今年的“战疫”中，碧桂园的机器人可谓小试牛刀，运往武汉疫区的烹饪机器人一小时能做出上百份煲仔饭。先不说味道如何，但确实是效率惊人，为缓解疫区人力资源紧张贡献了一份力量。 然而，作为重头戏的建筑机器人，一年多来却迟迟没有落地，这也是目前令碧桂园尴尬的地方。 从另一个角度看，碧桂园对建筑机器人的定位，也决定了这个新业务发展上限。 如果只是把建筑机器人定位为建筑工人的辅助，提高建筑效率，那固然是“科技向善”，但却遏制了“机器人”发展上限，与其他工程机械相比，其科技含金量不具备明显优势。 反之，如果从取缔人工的角度来看，建筑机器人的发展不可限量，但却要抢施工队们的饭碗。 据统计，当前建筑业从业人数超过5500万！ 这个数字不仅占所有就业人员的比重超过7%，更是占整个制造业从业人数的半壁江山。建筑机器人怎么做才能做好，对碧桂园来说无疑是一个巨大挑战。 当然，碧桂园的转型之路才刚刚开始，纵观近年来宣布转型的房企巨头们，目前也没有一家企业在地产之外的新业态中取得太多成绩。 在副业没有明显起色的情况下，如何保住地产主业的龙头优势，自然是各大房企求存图变的重中之重。 尤其是面对突如其来的疫情，对碧桂园和各大房企来说，一场“春季保卫战”或许即将到来。

“碧桂园速度”或将重演

2月13日，恒大集团宣布网上卖房，并提供了一系列优惠措施，打响了地产巨头自救的“前哨战”。
恒大打响第一枪后，碧桂园、融创等房企巨头也纷纷开始加码线上售房力度，同样也开出了一系列优惠措施及“无理由退房”等政策。（详情可见老沈的《楼市“鲶鱼”：3天狂揽580亿！》） 表面上看，素以“宇宙第一速度”闻名的碧桂园这次似乎慢了半拍，被恒大抢了风头。 但正所谓智者重实利，愚者图虚名。 所谓线上售房、云看房，其噱头成分远远大于卖房本身。 其天花乱坠的优惠力度是真的，但真正在价格上能便宜多少，实在不敢恭维。 毕竟开发商可以自定的价格上，乘上一大堆折扣数字。 感兴趣的可以对比开发商去年12月同个楼盘的签约单价就可知道，这次地产商们的网上售房折扣力度究竟大与不大。 归根到底， 各大房企真正迎来的考验，依旧是线下“战场”，也就是全面解禁之后的楼市“春季保卫战”。 作为连续三年稳坐房企第一把交椅的碧桂园，在全面解禁之后会采取怎样的举措，目前不得而知。 但有一点可以确定的是，相比其他房企巨头，面对突如其来的黑天鹅事件，碧桂园的优劣势十分明显。 围绕扬长避短的思路，或许可以判断出碧桂园会采取何种措施来应对危机。 得益于“高周转”之利，碧桂园相比其他巨头的优势在于相对良好的资产结构。 近五年来，排名前几位的地产巨头们资产负债率逐渐攀高，但对比下来， 碧桂园的存货资产比率却远远低于同行，基本保持在50%以下，平均低于竞争对手10个百分点左右。 可见，在去库存、变现及短期偿债能力方面，碧桂园比其他几大巨头更具优势。 在房企集中面临偿债大考的2020年，碧桂园的抗压能力要强出一大截。 另一方面，碧桂园素来有“现金奶牛”之称，每年杨国强家族通过分红就高达数十亿。 碧桂园的账面资金在几大房产巨头中也是最为充沛的，截止2019年年中，账面现金达超过2000亿。 正所谓兜里有钱，遇事不愁。 凭借良好的资金储备和强大的变现能力，碧桂园有充足的“弹药”打赢这场“春季保卫战”。 融资能力方面，进入2019年以来，在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景下，房地产企业融资的各大渠道正逐渐关闭。但以恒大、碧桂园、万科为首的地产巨头，依旧是楼市资本寒冬里的“优等生”，近三年来三家的发债总额分别为1275.8亿元、485.7亿元、348亿元，展现了不俗的融资能力。 此外，相比其他巨头， 碧桂园在疫情较为严重的湖北地区的土地储备较少，面临“绝对冲击”的风险比其他几家也要小的多。 目前碧桂园面临的最大的问题则是疫情对三四线城市地产造成冲击，存在不确定性。 以三四线楼市起家的碧桂园，近年来已经逐步调整了自己的拿地结构，土地储备开始向一二线城市倾斜，但调整转型并非一日之功。 2019年上半年， 碧桂园的权益合同销售有56%仍然来自三四线城市，位于二线和一线城市的销售仅占总销售的31%和13%。 由此可见，碧桂园的大半部分收入仍需仰仗三四线地产。 而受疫情影响，每年春节“返乡置业”的热潮在今年遭到冲击。 春节期间返乡者大部分都在家中自我隔离。售楼处和房产中介都关门谢客。而等到疫情解除，返乡者们选择重返工作岗位，还是继续返乡置业，已经成为未知数。 返乡置业最好的时间已经错过，这是留给碧桂园在春季行情中最大的一个变数。 同时在大趋势上，购房者追寻良好交通资源、教育资源以及事业机会的本能没有发生改变，人口从三四线城市流向一二线城市的趋势不会发生改变。而经过这次疫情， 人们对优质医疗资源、对小区物业管理水平的关注也会更上一个台阶， 而这些优质的资源往往都聚集在一二线城市，如此一来，更加重了三四线楼市的不确定性。

不出意料的话，这场“春节保卫战”大部分房企多会采用“以价换量”的方式来缓解资金压力。

至于在稳房价、稳地价的合理范围内，各大房企会采取何种价格营销策略来渡过难关，则考验整个销售团队决策能力、执行能力。

实际上，自2018年业绩增速减缓，企业宣布转型以来，碧桂园在资本市场的股价也迎来了一波低谷，呈现出震荡下行的态势。面对不确定的未来，拥有充沛现金和良好抗风险能力，又占据价格洼地的碧桂园，是否会发起新一轮的“闪电战”，重拾昔日光辉呢？我们拭目以待。

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