前言：献给准备买二手房的帝都青年！用真实的案例来分享二手房交易经验！帮助帝青们摆脱茫然和焦虑，躲避各种陷坑，祝愿帝青们生活更加幸福美满！
在前几篇的文章中，我们用多个真实的案例来展示了中介的独家代理给买卖双方带来的危害；独家代理这个玩意呢实质上就是中介发明出来为了锁定2.7%高额的中介费，为了垄断房源信息，为中介谋私利用的；只对中介自身有利，对买卖双方都是巨大的伤害，是完全损人利己的东西；
我们先来看看一张图片，这是几年前链家的独家协议的合同模版；中介这个群体被人民群众痛骂不是无缘无故的，
链家的合同模版都是经过一堆律师反复琢磨修订出来的，那钻政策和法律的空子都堪称是经典，那必须是链家不担任何责任但是所获权益都是大大的，那必须是把买家卖家都套牢死死的；这个独家协议的模版竟然直接就规定：不能“擅自终止或变更本委托”，直接把路堵死，没有回头路；
很显然链家自己也知道，这个合同模版的权利和义务是不对等的，根本是不合理不合法的，拿到法庭上是不被认可的；但是链家就这么搞出这个吓人的合同模版出来，就是为了用来吓唬胆小的房主的，让房主老老实实的可控听话；
在2016年的9月，北京市出台“京八条”，住建委等官方机构明确表态“不得违规独占房源信息、哄抬房价”，明确表态恶意独家代理是不合规的，详情请见之前的文章：链家中介解读独家代理协议，打脸搞笑帖；
官方的态度在一段时间内让中介的嚣张气焰有所收敛，但是中介是不会死心的，他们是打不死的小强；他们把以前赤裸裸的明着抢钱的独家协议进行了包装，改头换面换了个名字又拿出来忽悠了，虽然对房主的限制有所放宽，但是本质上还是新瓶子装旧酒变化不大；
很显然中介是一个群体性的忽悠团伙，可以类比于传销组织了，都是有严密的上下级体系，都是有系统性的培训和洗脑，中介还会特意研究买卖双方的心理，锻炼各种话术和口才；简单说吧做了几个月的中介再去忽悠没有防备心的买家卖家，那简直是易如反掌；
所以很自然的，有很多的房主在中介的或蒙蔽，或忽悠，或欺骗，或胁迫，或小钱钱的诱惑下，都签订了独家代理协议；但是当随着时间的推移，房主切身感受到独家代理的危害，想解除独家协议应该怎么操作呢？
下面我们来看看几个小故事，希望大家能从下面的真实案例中吸取到经验和教训！！！
1，一时犯傻跟链家签了独家，同事要买怎么办？
摘要: 链家的独家协议条款，那是相当霸道啊，损害买卖双方利益，只有链家得利巨大；明显不公平的协议，带了律师朋友坐镇，链家的店长也就怯了
http://www.idiqing.com/portal.php?mod=view&aid=949
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D1333 (D1333) 于 (Tue Oct 27 23:20:36 2015)
还有俩月独家委托到期，这期间跟同事去网签 然后过户给同事，链家能发现吗？同事说好到期后再搬进来，期间我正常让链家带人来看房,可行否？
网签能公开查到吗？
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一宿过去就成十大了，醉了。。
原贴少交代了个细节，我打电话给链家表示想撤销独家，链家说还有俩月到期，现在撤销就是违约 要赔房价2.5%违约金。这才想问问能否暗中操作。
房价300大多，同事想省小10万中介费这可以理解理解吧，回帖说要有契约精神的是中介吗？链家这烂条款有契约精神吗？
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D1333 (D1333)于(Wed Oct 28 17:15:29 2015)
如果2000能搞定，就没这个帖子了，链家要2.5%房款然后加2000。
【 在 apsh 的大作中提到: 】
: 不就2000块钱么。。。你给链家2000不就得了~
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D1333 (D1333)于(Wed Nov 4 13:24:41 2015)
最新进展：带了个律师朋友过去，店长端茶倒水给退了，请朋友全家胡吃海喝。
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2，说说我的卖家如何破链家独家
摘要: 彪悍的人生不需要解释！卖家冲到绿中介，把1000元（独家代理费）往桌上一拍，大吼道：“你们敢威胁老娘，这1000元你们收不收？有本事就告我！”
http://www.idiqing.com/portal.php?mod=view&aid=1114
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NBA001 (水立方) 于 (Fri Dec 11 16:00:05 2015)
刚完成面签，交房后详细说报告，先说卖家破LJ独家。
我在LJ看的房子，因为独家房源，死活不肯降佣金，我连夜给黄中介打电话，第二天上午签约。
签约后，LJ立刻来电话，威胁卖家（绿中介和黄中介紧挨着）。
卖家（东北女）立刻冲到绿中介，把1000元（独家代理费）往桌上一拍，大吼道：“你们敢威胁老娘，这1000元你们收不收？有本事就告我！”
绿中介立刻把钥匙会给她，收回那1000元。
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wuxuekun (让子弹飞) 于 (Fri Dec 11 16:03:25 2015)
太强悍了
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wjsky130 (wjsky) 于 (Fri Dec 11 16:16:55 2015)
卖家真牛......
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duxin1983 (dbzn) 于 (Fri Dec 11 17:24:24 2015)
好强大！！！
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bresi (bresi) 于 (Fri Dec 11 19:25:26 2015)
大家都有内鬼。。。
【 在 ayada 的大作中提到: 】
: 黄中介怎么那么快拿到业主的电话呢
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layne (ll) 于 (Fri Dec 11 21:34:54 2015)
无间道啊
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chunzhen (纯真) 于 (Fri Dec 11 21:51:27 2015)
哪这么多担心？
搞的不通过绿中介，就好像欠他们一样。
千万别
【 在 WeekStar (star) 的大作中提到: 】
: 卖家卖完房子拍屁股走人了，绿牌来搞你房子怎么办。。。
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3，超级攻略：怒破链家独家协议
摘要: 其实签了独家之后，每个店不同小组之间也是有勾心斗角的，各组都首推自己维护的房子；所以签了独家协议对于卖方来说，其实是个不小的灾难
http://www.idiqing.com/portal.php?mod=view&aid=1024
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evangy (望月寻音) 于 (Thu Nov 19 15:54:44 2015)
方法其实很简单：作为卖家直接告诉中介，这房子我不卖了，然后把那500元退回去即可；
我们先来看看独家协议对中介有什么好处：
1，可以提前锁定很大一部分业绩。虽然押金500元有可能损失，但是如果和卖主接触后发现这个房子确实可以被卖掉（一般报价偏低）则可大胆压2000以上的押金。如果业主不着急但是有诚心卖房，则可以要求3个月左右的独家协议。这样一来，如果该房被卖出，按照链家的反点政策：2.7%中介费中扣除15%给总公司后的85%中介费中有大概40%左右作为独家业绩分配给该维护人即经纪人。独家一般都会得到钥匙，收钥匙的业绩也是独家业绩的一部分；
2，签了独家协议一般对买方来说就等于锁定了2.7%全额中介费。 中介谈单得时候一般会说：我们lj独家都是2.7%，公司有规定减免不了云云..
3，更重要的是独家协议可以大大降低自行成交的危险。现在市场上的买家都精明，懂得利用物业公司等渠道得到卖家联系方式等，所以独家协议虽然无效，但是可以起到威慑力。让胆子小经验不足怕扯皮的交易双方有个心理上的威慑。只要有一方胆小怕事，这房子业绩就吃定了。正所谓攻城为下，攻心为上。
好了，说了那么多，我们应该怎么破呢？
虽然中介的所谓独家阿锁盘阿之类的协议上一般会注明一点：委托人不能擅自撤销本协议否则支付协议价格2.2%违约金之类的话。但是真要闹到法院上，这种只给500或者2000，索赔2.2%的不对等协议法院都是不支持的。大家请自行baidu类似案例。
而且这种不对等的无效独家协议里面并没有约定中介方能够强买强卖。换句话说独家协议的意思是这房子我要是卖，可以全权找你独家。但是如果我房子不卖了呢，你能逼我必须按照协议卖房么？这就犯法了，和私自抢夺他人财产一个性质了。所以我今天不卖房了，一觉醒来又决定卖房给其他中介带的客户了，这也是合情合理。
理解了这个道理和思路，我们再来仔细思考下具体细节：
1，拿着独家协议和当时的押金去门店，先不要告知是来退的；直接找到和你签字的那个业务员，然后告诉他房子不卖了；
2，中介毕竟是吃这口饭的，当你说"这房我不卖了"，他们就知道你这是其他中介有买主了，或者已经签了卖买合同了；lj的总监去每个店推广这个王八蛋独家计策的时候说的很明白，这时候中介一般会先稳住你，一方面去其他中介打听情况；一方面套你的话，比如会说："您那边是不是已经把房子让其他中介卖了？其实没事，卖了您和我们直接说也行..." 此时大家千万要记住，不要说实话；就坚持资金有其他渠道解决了，房子不卖了；或者往老人身上推，就说老人觉得房子是命根子，现在又不同意卖了之类的话；要坚决，一定要坚决；否则中介一旦得知真实情况，立刻会翻脸进行恫吓；
3，如果顺利解除最好，如果中介会以要向总公司汇报，让业主等结果之类的缓兵之计拖延，那么立刻拿出纸笔让中介写收条，代表这个钱已经退回去了，最好还可以录音；
4，最后说一点，一般卖买房产没有那么快，所以和另外中介签署卖买协议的时候，要告知lj独家的情况，然后把网签时间尽量往后面写，写在独家协议到期之后最好，一定不要让lj查到网签的情况之后再扯皮；
今年，我帮助朋友解除过链家的独家，也解除过麦田的锁盘协议，此方法屡试不爽；
最后说一句，这种王八蛋独家协议就是吓唬软弱业主的，并全额中介费敲诈无知买家的；来年的315晚会真应该录像曝光这种下作的卖房方式，这和lj宣传的高质量服务是背道而驰的；
谁喷我谁就是中介，哈哈
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SHER0 (xiaoyuer) 于 (Thu Nov 19 16:06:44 2015)
好攻略！不过话又说回来，没事签啥独家呀
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evangy (望月寻音) 于 (Thu Nov 19 16:19:44 2015)
这就是lj王八蛋的地方,他们如果看业主报盘价格还可以,一般就是让签独家协议.否则不给上链家在线,或者说不做主要推广.
其实签了独家之后,每个店不同小组之间也是有勾心斗角的,各组都首推自己维护的房子,尽量争取全佣业绩.
所以签了独家协议对于卖方来说,其实是个不小的灾难
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roysky (男女平等) 于 (Thu Nov 19 19:45:31 2015)
其实攻略就一句话：
不要签独家协议。
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evangy (望月寻音) 于 (Thu Nov 19 19:53:39 2015)
独家还有个用处，就是比如你对维护人不满意想换掉的话，可以到另外一个链家门店签约独家，这样系统的维护人就变更了。
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yqsl2015 (yqsl) 于 (Thu Nov 19 22:08:58 2015)
独家就是个骗局，损人不利己或损人损己
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zcyczp (知足常乐) 于 (Fri Nov 20 10:50:02 2015)
有的房主被链家洗脑了。我的房主就是，加一万换中介都不行，就是认准链家了。最后交了2.4的中介费。交中介费比交首付还肉疼。
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evangy (望月寻音) 于 (Fri Nov 20 11:06:00 2015)
链家的中介会告诉你: 好的东西,只有在交钱的那一瞬间是心疼得,但是越用越觉得开心,越觉得物有所值....哈哈哈哈哈
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