律师提醒：二手房屋买卖应注意户口迁出问题！

二手房买卖过程中会遇到很多问题，有的问题在签订购房合同时容易忽略成为隐患，比如户口迁出问题。现在二手房买卖大多是通过房屋中介进行，有的房屋中介会注意到并且很负责任的在合同签订中对此做出明确约定，但有的房屋中介或有意或无意的忽略了该问题。卖房者在房价高企且还会上涨的情况下，遇到合适的二手房屋急于买房上车，对此非常大意。前段时间，我的一个朋友就此咨询过我，好在他们的合同里约定了户口迁移条款。那么，遇到此类问题该如何处理呢？我们先来看一个案例：

【案例】张某和罗某2013年5月23日签订了房屋买卖合同，张某以按揭贷款方式购买罗某名下一套房屋，同时约定罗某及其家庭以及抚养的所有人员户口于2013年8月1日前从该房屋迁出；罗某若违反该约定，视为其单方面解除合同，应双倍返还被告交付的定金。2013年8月2日，双方办理完毕涉案房屋过户手续。2013年12月5日，罗某收到中国银行文化支行支付的尾款110万元。后罗某以张某逾期付款为由，诉至法院要求张某支付欠款利息64758元；张某以罗某未将户口从涉案房屋迁出为由，提出反诉要求罗某本人及其家庭以及所抚养的所有人员迁出房屋，并支付违约金201280元。

针对张某的反诉，郑州金水区法院一审认为，张某反诉要求罗某本人及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出房屋，该项请求不属于人民法院受案范围，故该院对张某此项反诉请求不予支持。合同约定罗某及其家庭以及抚养的所有人员户口于2013年8月1日前从该房屋迁出。但在合同签订后，双方又签订两份《补充协议》对合同的内容进行了重大变更，故张某要求罗某依据合同的规定要求罗某承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。

对此，郑州市中级人民法院二审认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》中明确约定了罗某有将户口迁出涉案房屋的义务，其未如约履行其义务构成违约。上诉人张某请求罗某将其家庭成员以及所抚养的所有人员户口迁出涉案房屋符合约定，予以支持。同时认为，违约金是合同一方当事人对他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，违约金的支付旨在弥补相对方的财产损失。上诉人张某对于被上诉人罗某拒不迁出户籍的行为所造成的财产损失并未举证加以证明，其要求罗某承担相应的违约责任缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。

【律师法律风险提醒】

首先，购买二手房屋，买方应该清楚了解挂靠在该房屋上的户籍信息以及是否能妥善迁移，并将此作为是否购买的重要条件。事实上，二手房屋出卖时，若房屋上有空挂户口，该房屋在一定程度上会影响销售。

其次，在合同中明确约定户口迁出时间点期限，一般都是在房屋过户之后的两三个月。这个时间点迁出户口合情合理，法律意义上房屋产权已经转移。同时约定违约责任以约束卖方，迫使其在房屋过户拿到房款后能履行该附随义务。有人会说，即便对方违约，但最终未必能承担相应的违约责任。上述案例中，一二审法院对卖方拒绝迁出户口的违约行为的违约责任并未支持。但此情况并非绝对。

一审法院认为，张某反诉要求罗某本人及其家庭以及所抚养的所有人员户口迁出房屋，该项请求不属于人民法院受案范围，故该院对张某此项反诉请求不予支持。实践中，确实有些法院认为户口迁移属于行政管理问题，不属于民事诉讼受案范围。但这应该是特指合同中没有明确约定户口迁出的情况，若有约定仍拒绝迁出户口，属于违约行为，应承担违约责任。

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