多起售后返租“画饼式”骗局引业主上套，律师：售后返租违规违法

华夏时报记者 李未来 黄琼 深圳报道

“一铺养三代”“八年返租，每月到账2000元”“品牌加盟商”等靓丽的宣传标语是售后返租项目一贯的作风。

所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发商为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，租给开发商引进的品牌承租方或者直接由开发商承租，由此业主每月可获得一笔可观的租金回报。

在看似稳赚不赔的买卖背后却暗藏玄机。近年来，售后返租项目问题层出不穷，项目既不招商，又无法按时给业主租金，最终高价买来项目的业主血本无归，维权遥遥无期。

近期，又有多起售后返租项目因招商失败、业主租金无法按时收还，引发了维权事件。购买了清远时代花城售后返租项目的李先生告诉《华夏时报》记者，按照原先的计划，去年年底自己的房子就应该开始营业了，而自己也应收到5个月的租金。但实际情况是，李先生的房子并没有按返租合同规定的时间开始营业，房子也是空荡荡的。

2019年，广东中山多处商铺打出售后返租的幌子，高价售出，最终承租方跑路，项目仍是一潭死水，业主的返租梦破碎，维权路漫漫。

“画饼式”骗局屡试不爽

据《华夏时报》记者了解，多数购买了带售后返租项目的业主皆为投资心态，年纪大的想以此来解决养老问题；中年人以此作为闲置资金的投资理财方式……多数是看中其租金的回报率还可以，再加上有品牌运营商加盟，看好后续长期良好的运营。

购买了清远时代花城售后返租项目的李先生正是看中了其投资属性。原本在广州工作的李先生在中介的推介下，来到了清远时代花城项目。在销售人员的花式推销后，李先生便购买了其中一套114平米的房子，并签署了返租合同。从推介的宣传广告中可以看到，李先生的这套114平米的房子，头两年每个月可收到2000元租金，剩余的6年每年租金还会有一定涨幅。

同样更有甚者，在中山的陈先生花了10多万买了一个3平方米的商铺，承租方承诺每个月给陈先生1500元左右租金。而结局都是类似，租金没有按时收取，项目也没有正常营业，甚至都没有装修。承租方以各种理由搪塞，业主投诉无门。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就“售后返租”模式对《华夏时报》记者表示，从此类售后房租的模式看，往往有两点是有很多通病的。第一、很多项目是没竣工前就承诺售后返租，这是违法的。第二、若是给予了各类租金承诺，同时此类租金承诺中往往暗示高租金回报，这可以理解为一种诱导的做法，甚至是有非法集资的嫌疑。

“售后返租”为违规操作

“售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门明确禁止和查处的违规销售方式。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。”周争锋律师就售后返租的合规性对《华夏时报》记者如此说道。

而市场上仍有不少开发商投机取巧，利用业主的知识盲区以及获取高回报的心理，违规操作，出售售后返租项目。《华夏时报》记者致电目前仍在售的清远时代花城咨询售后返租情况，销售人员表示目前仍有带租约的项目在售，以保底加分红的模式，不同的面积房屋租金也不一样。

对于售后返租的营销模式，广东华商律师事务所周争锋直言：“返租销售，可以助开发商迅速回笼资金，但实际上是把相应的风险转嫁给购房者，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事，而此时开发商基于其不是租赁合同相对应方和返租义务承担者而免责。返租约定的租赁时间到期后，房产如何保值增值，谁也不知道。”

如果是委托经营，那就等于购房者购买房产后，委托开发商代为经营打理，此时双方构成委托合同关系，开发商经营不善导致支付能力不足，责任承担的主体是购房者，和开发商没有法律上的利害关系。

周争锋表示，售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题，承担了购买以后房产的所有风险，一旦经营不善，承租方只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。

严跃进提醒，对于业主来说，也不能过于相信很多宣传，类似此类项目有地方政府做依托等内容。目前出现此类问题，建议早点维权，如遇项目搁置或者烂尾，建议委托律师和相关商业地产运营机构，积极收购项目和进行盘活。