债务压顶融资受阻, 房企的生死之年到了?
智讯财经（ID:zhixuncaijing）原创
作者| 晨豫
融资成本的差异加速了行业的洗牌分化，弱肉强食，强者恒强，未来的房地产市场，谁将主场，又有多少房企成陪跑？
房地产行业洗牌仍在加速进行。
截止2020年6月初，不到两百天的时间里，已有208家房地产企业宣告破产，而预估这个数字接下来仍会继续攀升。
“现金为王”的当下，房企们普遍“钱紧”。度过融资收紧的2019年，2020年新冠肺炎疫情的影响，带来的是销售受阻，回款缓慢，对房企运营能力提出更大考验。
白银时代，土地、融资等成本不断加码，摊薄了房企利润。高负债、低毛利、融资难已普遍成为房企“痛点”，而这些痛点在中小房企身上，体现得尤为明显。
广阔的鱼塘中，鱼粮有限，小鱼如果不能快速成长，便注定成为大鱼的养料。
冰火两重天
房企融资成本两级分化
一边借钱，一边还债，是当下房企真实的一面。
有数据显示，今年房地产行业的到期债务约1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿，债务压力沉重。
不过，从融资数据来看，房企们也在不断借新钱以还旧债。
据贝壳研究院发布的数据显示，今年前5个月，房企境内外债券融资累计约5627亿元，融资规模为2019年全年的48%，而2020年全年的房企融资规模有望超越2019年。
各上市房企纷纷抓住融资“窗口期”，通过发布美元债、公司债、中期票据、超短期融资券等方式实现融资，以此缓解资金压力。
值得注意的是，融资环境趋松或只是利好一些大型头部房企，对大部分房企而言，融资成本依旧高企。
譬如在发债成本方面，万科拟将30亿元的票面利率由4.5%调降至1.9%，发债成本创新低；而另一面，明发集团计划发行的美元债券利率却高达22%。
这意味着明发集团的发债融资成本相比于万科，高达整整10倍以上。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，从融资渠道来说，规模头部房企融资渠道更为广阔，融资成本也相对低，中小企业融资环境较为恶劣。
相对而言，头部房企融资成本较低，国资性质的房企融资成本偏低。
通俗来说，不同的能力等级对应着的是不同的融资成本。
如果房企也分段位，那么中海、华润等这些头顶央企光环的头部房企，无疑是王者级别，享受着最优质的融资渠道和资源；
而无论是在王者之后的钻石铂金们，抑或是还没跨过上市门槛的青铜们，则要付出更多的精力和成本。
然而目前这群青铜铂金们，往往正处在高速扩张阶段，现金流紧缺，负债高企，融资困难，任意一击可能就会面临资金链断裂的风险。
强者恒强，融资成本的差异是整个行业加速分化的重要原因之一，近年来房企破产的声音不绝于耳，也不过是陪跑的中小房企跑不动了罢。
上亿债务压顶资金缺口攀高
规模与负债的天平，往往最难平衡。
2020年是房企还债的高峰年，近年来，有不少房企因为大举扩张，导致债务缠身，资不抵债。
头顶国资光环，背倚光明食品集团的光明地产是一个很好的案例。
五年前重组上市的光明地产被各路资本所看好，而如今运营持续亏损，资金缺口高达30亿，沉重的债务压力令人堪忧。
自2018年以来，光明地产营收利润双双下降，而负债却在逐年攀升。至2020年一季度末，其负债率已高达233.57%。
此外，第一季度光明地产营收大降81.38%，在手现金仅为60.65亿元，短期借款高达92.14亿，尚有30亿资金缺口。
“借旧还新”，成为不少房企负债的“死循环”。
近两年大举扩张规模的闽系房企力高集团，所承债务更为沉重。
数据显示，2019年力高集团负债总额高达529.75亿元，但同期账面现金仅为150.60亿元，资金缺口更加庞大。
进入2020年，500亿债务压顶的力高仍在不断发债，企图借旧还新，但随着融资利率的上升，意味着其还债压力将更为巨大。
有业内人士指出，“借旧还新”虽可缓解房企短期压力，但从长期来看，优秀的运营能力和稳健的财务指标才是房企的重点。
陈霄认为，对于中小房企来说，首先是要保证现金流安全，做好开源节流，调整投资策略，做好成本评估，谨慎拿地。另外，可以采取抱团取暖的方式，通过合作方式实现共赢。
房企要坚持深耕主营业务板块，切忌机会型拿地，提高产品竞争力。
行业大洗牌
头部房企天下成定局
“今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。”
中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆于去年曾公开表示。他认为，随着房地产高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。
冰冷的数字大胆证明着一切。
恒大研究院数据显示，相较于2019年第一季度，百强房企的市场占有率越来越高，至2020年第一季度，百强房企市占率已高达82%；
而top10、top50的房企市占率增速也在不断攀高。
头部房企的市占率愈高，意味着中小房企的生存空间越小。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，未来房企融资环境将会呈现逐渐分化的态势，对于规模大、实力雄厚的头部房企来说，融资环境相对宽松，融资成本也较低，
而对于中小房企而言，融资难问题难以解决。
无论是优质土储，抑或是融资能力，头部房企无疑拥有中小房企无可比拟的优势。
与其他行业不同，土地要素作为房地产行业的基础，决定了房企的行业话语权。
目前国内核心城市土地市场占有已基本定局，而存量时代的来临，意味着后来者很难再有立足之地。
当然，头部房企也必定需要危机感，优胜劣汰，是永恒定律。
全文完。感谢您的耐心阅读，请顺手点个“在看”吧~
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