北京房租十年罕见普降
错过春节档，没等来毕业季，北京租赁市场的两大旺季皆遇冷。
文|陆警幻
编辑|李惠聪
2020年，唯一可以确定的，就是不确定性。
自6月北京新发地批发市场疫情出现以来，给本该复苏的北京租赁市场再浇了一盆冷水。
早前，北京租赁市场继春节后租房旺季落空之后，如今，毕业租房旺季仍难见着落。相关机构数据显示，6月前三周（6月1日至21日），北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78%，较2019年6月同期下滑3.17%。
其中6月第三周（6月15日至21日）的租赁交易量较第二周下滑19.27%，下滑幅度相当之大。可见6月中旬北京再现疫情对于房屋租赁行业的影响之深。
位于北京市海淀区西三环的一家房产中介公司的经纪人向记者透露，“我现在每天都在跟业主聊价格，劝他们降点价，总比空着好。近一周来，原定价在5000元左右的一居室业主很多都选择了降200元到400元的价格，“不降价的话就得继续扛了”。
不仅如此，在记者了解下发现，北京租赁市场部分区域已出现大量房源空置的情况，有的最长已经空置了超过200天。目前租金价格比疫情前下降4%左右；多个长租公寓在部分区域已经停止收房，并且在跟部分房东协商降价甚至解约；租赁中介6月份的优惠力度比前几个月更大，最高免租3个月。
在业内人士分析看来，北京疫情反复对租赁市场有较大影响，但具体影响有多大尚没法精准判断。预计今年成交量上不去，租金价格仍然呈现低迷下跌态势，疫情反复或加快淡季变冷。
今年没有租房旺季
反复无常的疫情，绝对是这次降租主要因素。
北京市通州区十里堡的一家房产中介经纪人表示，6月本是毕业生租房旺季，但受影响，毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生，现在的带看量比之前少了30%左右。
过往北京租房市场历来有春节后和毕业季两大旺季，但今年一场突如其来的疫情，打乱了租赁市场租金上涨规律。
2020年初，北京租赁市场曾出现涨价苗头。在记者了解下发现，为防止房东到期涨价，不少中介曾在房东心理预期价上，加价和延长租期时间。因为，按照北京租赁市场往年规律，春节前后和6月毕业季期间，都是北京租赁市场旺季。这期间，北京房租都会上涨。
但在今年这个特殊时期，春节档反而成为北京房租下降起点。
贝壳研究院数据显示，2020年上半年，1月北京租赁市场租金水平呈现明显上升，从2月开始呈现明显下跌，处于底部水平，至5月才出现复苏迹象。
6月曾是业内期待“翻盘”的时期。北京房地产中介行业协会6月11日发布的报告显示，随着北京疫情响应等级下调，以及高校毕业生租房需求的释放，住房租赁市场持续回暖。5月整租成交量环比增长20%左右。
二季度以来，随着国内复工复产步伐加快，租房市场回温明显。不同于往年春节后的“V”形回升，受到此次疫情影响，今年租赁市场“U”形底部运行一段时间后，才开始回升。
不过，“报复性”租房势头没有持续太久。自6月11日北京新发地市场出现聚集性疫情以来，多个区域风险等级提高，小区再次严控出入，刚刚回温的住房租赁市场再次承压。
错过春节档，没等来毕业季，北京租赁市场的两大旺季皆遇冷。
显然，2020年的毕业生一定想不到，今年除了面对就业“大考”，还迎来租房这场“加试”。
疫情集中爆发那几个月，线上看房成为买房租房唯一途径，如今北京租赁市场再回线上带看模式。
一位今年毕业的大学生表示，“我加了好几个租房微信群，还有各个平台的中介。刚开始租房没有经验，想多对比看看，但由于人不在北京，只能拜托同学帮她实地看房。但西城有些小区禁止带看和签约，我太难了。
“但我还是想到北京实地看看房子再租，如果单位入职要求早，就只能去别的区域先短租几个月再做打算。”
在疫情爆发前，让中介翘首盼望的毕业季恐怕已难以实现。一名中介人员告诉记者，“将不再指望“毕业季”，今年没有毕业季，也没有租房旺季了。”
两轮疫情叠加在北京，恰好时间点都是往年租赁高峰期，直接造成了北京房租下降态势明显。疫情是最大的原因，而外来人口和正常流动人口流入降低，需求减少也直接导致房屋签约量下降。
续租涨，新租降
降租，到底降了没？
在“北京房租下降”的热搜下，不少网友质疑：“房租都降去哪儿了？为什么我没有遇到这么好的事情？”
“房子马上到期了，问了房东，续租还是原价。”“续租没降还涨了30元，真是意难平！”
据相关机构统计显示，6月前三周（6月1日~6月21日），北京住房租赁整租交易均价为89元/平方米·月，虽然相较于5月同一时期环比上涨了0.93%，但与2019年6月相同时期相比，却同比下跌了6.4%。
整租交易套均价也情形相同，虽然5743元/套·月的整租均价较5月同期有2.75%的环比涨幅，但相较于2019年6月同期，同比跌幅却达到了7.43%。
房租确实是降了。
租房合同6月底到期的小张告诉记者，目前看来，续租合约的租金价格有3%的上浮。“但是附近新租的价格确实降了，我在想续约还不如换租，就怕疫情期间不好搬家和入住。”
一位租房中介告诉记者，“目前我这边的客户都是续约，而续约都是有3%-5%的涨幅。”续约还是得按照平台的流程和规则来，由于所在街道的小区都不让签约入住，不少客户都选择续约。
显然，疫情下对于直租的租客来说，即使价格有涨幅，续租也无可奈何，但新租价格的下降也是不争的事实。
通过租房平台的报价发现，以北京海淀区的房源为例，部分房源的价格确有下调。不少租房中介人员在朋友圈打出“月底促销”“超低价合租、整租”“服务费减免”等字样。
经中介介绍，一套位于北京海淀区西三环的一居室房源，这套房源之前租金从5500元降到5200元/月，而且附近基本都降价了，有的房子还降了好几次。同时，附近还有一套面积差不多的，装修差一点，只要4900元。没疫情的时候，这边一居室最便宜的也要5300元。
中原地产首席分析师张大伟表示，“现在需求量萎缩，房屋租赁企业为抢有限客户，价格战在部分区域出现。”新入住客户解决了房屋空置问题，这就是为什么新租更便宜。”
长租企业推优惠活动，提高出租率
相较于中介，长租公寓市场也是紧跟疫情的脚步。
自今年疫情发生以来，多个长租公寓在部分区域已经停止收房。
对于停止收房的原因，中介小刘对记者说：“过完年就停收了，因为疫情影响，租金价格降了，装修也没法进行，现在疫情又有新变化，后面装修也是受影响，收上来房子也租不出去，公司公告说先停收，消化库存。”
当问到是否有跟业主谈降价的事，中介小刘也透露，“目前有少数房源是在跟业主协商降价，不全是疫情原因，可能公司承担亏损有一年左右时间了，再加上疫情影响。“我们也不是强制要求降价，如果谈不妥，公司核算继续经营下去会持续亏损太多的话，也会主动解约，但会按照合同约定承担相应的违约责任。”
记者了解到，不只自如，蛋壳也有一部分房源在跟业主协商降价。
针对部分企业存在让业主降租金的情况，一位知情人士表示，一方面，受疫情对大环境的影响，疫情下房屋租赁也受到较大冲击，特别是租房平均成交周期骤升至70天以上，导致业主租金收入降低。很多业主也积极适应市场变化，降低租金、调整租金价格，以实现快速出租降低损失。
另一方面，处于疫情中的长租公寓各项成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。一些租赁平台因之前收房时的评估价较高，随着疫情影响经济下行、城市规划变更、商圈发展迁移等因素，原有定价与现在价格存在较大落差，会出现极小部分根据当前市场情况综合评估后，与业主沟通协商调整优化个别房源合同的现象。
同时，在疫情反复下，不少长租公寓也纷纷降价促销，加大租房优惠力度。
据了解，6月份，蛋壳公寓推出多项优惠活动，部分房源首月租金4.9折，住满1年可优惠2个月租金，针对毕业生，最高可以免租3个月，再送免费换租。自如推出“海燕计划”，除了送搬家券外，还联合众多企业推出“捆绑福利”。
蛋壳管家也对外透露，现在优惠力度挺大，除了每年的“椋鸟计划”给毕业生首月0押金、送半年内免费换租外，6月还有个“安居计划”，最高可以获得3个月免租。
对于多家长租公寓大力度的优惠活动，业内人士认为，疫情对租赁市场影响确实挺大，住房需求没有上来，毕业季不像往年那样大批量租房，现在出租率不是很乐观，6月多家长租公寓的优惠力度比4月份、5月份更大，虽不是价格下降，但从侧面看，他们在通过这种方式促进市场成交，减少空置率，提高出租水平。
长租公寓企业空置率的抬升，一方面对拿房成本低房源加大招租优惠力度，提高出租率，另一方面，针对拿房成本高的房源，劝说业主降低价格，减少亏损。
在疫情反复、市场波动等不确定因素的影响下，长租企业主动作出相应调整保障市场秩序稳定，切实起到了逆势企稳的作用。
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lihuicong2005；PreservedRoses