上半年卖地，凶猛！

◎智谷趋势（ID：zgtrend）|晨舟

卖地依然是地方政府的“征税利器”。 2020年上半年，全国300城市土地出让金额为23716亿元，同比上涨3%。大部分城市的土地出让收入，均有同比上涨。
大疫之下还能有这成绩，实在令人惊叹。
图源“中国房地产报”
杭州依然不负“卖地狂魔”之名，但整个长三角城市群也丝毫不逊色。
南通暴涨154.55%，上海暴涨90.23%，湖州暴涨了64.9%，无锡暴涨43.52%，金华暴涨41.36%，温州暴涨24.08%……
还有一大批省会城市在向杭州看齐，卖地堪称汹涌！
就连受疫情严重影响、4月8日才重启土拍的武汉，即便卖地下跌，依然斩获443亿土地出让金，跻身全国Top15。
将整座城市经济发展系在汽车产业上的长春，卖地收入涨幅也达到了104.52%。
与之相对的，是 一大批嗷嗷待哺的三四线城市。
卖地越来越难，疯狂流拍，在TOP30榜单中再难觅踪影。
冰火两重天现象会愈演愈烈。
这份榜单揭示了哪些新情况，我们会迎来告别土地财政依赖的那天吗？

杭州再夺“卖地之王”。
杭州上半年的卖地收入1814亿，是深圳的近5倍，其他三大一线城市的卖地收入位列其后，均在1000亿元左右。
在疫情形势最严峻的时候，杭州土拍的火热也似乎不受影响，年后（2月3日）的第一场网上土拍就发生在杭州。
当时参拍房企不少，竞争相当激烈。新湾新城地块，德信、众安、万科等8家单位参拍，21轮报价，溢价率达到17%。钱塘新区临江地块，溢价率更是达到30%。
杭州为什么疯狂卖地？
杭州卖地收入井喷，与 城中村改造和棚改、楼市热度居高不下、起始地价上涨、土地出让限制条件取消、长三角城市群一体化规划获批、人口增长等 一系列因素息息相关。
但最关键的，是在2022年杭州亚运会之前，补足基建的短板。
据统计，杭州的地铁总里程，仅仅排在全国第11位，远远落后成都、南京、武汉，是GDP全国Top10城市里，地铁总里程数最低的。

除了地铁建设，杭州还要开展大规模的体育场馆、道路建设，这些必然需要巨额的资金作为支撑，需要土地财政助攻。
疯狂卖地，背后也有可观的人口支撑。
2015到2018年，杭州人口增量分别是12.6万人、17万人、28万人、33.8万人。2019年，杭州常住人口突破千万大关，达到1036万人，增量达55.4万人，超过深圳，在全国各大城市领跑。

在数字经济的带动下，杭州抗风险能力强，经济也很突出。
在今年前5个月全国一般公共预算收入同比下降13.6%的情况下，杭州却逆势增长了0.5%，如同一股清流。

不过，按同比增速来看，“拼了”的省会城市，已经把杭州挤出了增速的前十名。
前30的榜单中，卖地暴增20%的城市达到16个，其中大部分是省会城市和一些新一线，例如广州、南京、福州、无锡、佛山、东莞、长春、沈阳。
这些城市为何纷纷向杭州看齐？ 事实上，大城市越来越杭州化，土地财政依赖度越来越高，靠卖地支撑城市发展，并不是一条可持续的发展之路。
但这几年，国家力推降费减税、提倡过紧日子，税收少了，地方只好靠卖地来补足财政短板。

尤其是一些省会城市，当家并不容易。
一方面，强省会战略下，需要大把的资金支持。
省会城市不仅要考虑自身的发展，还必须提高首位度，提高对所在城市群的辐射带动作用，投入也必然更大。
比如，经济实力一直被青岛碾压的济南、被戏称为“徽京”的南京，压力就很大。
图源21世纪经济报道

另一方面，省会城市的财政负担比较重，作为全省的“老大哥”，还得兼顾帮扶“小兄弟、穷亲戚”的职责。
广州就是一个最典型的案例。广东经济发达，强市却主要集中在珠三角，粤东西北“穷”得捉襟见肘。
按经济总量看，广州深圳体量差距并不算大，但深圳的一般公共预算收入却是广州的2倍。因为深圳作为计划单列市，交足中央的，剩下的都是自己的。但广州还需要上交省级财政。
根据估算，广州上缴中央、省的比例高达3/4，留给自己的大约只有1/4。同时，省内还安排了广州需要对口帮扶清远、梅州两个相对欠发达城市。 这也是为什么，省会城市不仅卖地总量大，还要不断上涨的原因。
同时，2020年的土地供应计划里，多数城市的土地供应计划规模都在同比提升。
光是今年5月，一线城市供应土地数量就高达57宗，涉及规划建筑面积 548.4 万平米， 同比上行 251%；上海更是出现多年罕见的单月供地高达32宗，涉及规划建筑面积 147.3 万平米；
包括一些地方政府手里捂了多年的宝地，也开始悉数登场。广州越秀老城核心区、厦门思明区等地，都是时隔10年来第一次为住宅供地。
这些因素都提高了房企拿地积极性，多地再现高溢价土地成交，推升了土地市场热度。
楼市态势并不乐观的情况下，一边是地价飙升，多地时隔多年再现高溢价“地王”，一边是长三角、珠三角、海南等城市报复性买房的火热，相比2月，网签成交量平均上涨80%。
卖地成了许多城市眼中的“救命稻草”。

不过，就近三年数据来看，土地财政依赖度最高的城市还不是杭州。

安徽阜阳、山东菏泽，浙江湖州、嘉兴、温州，三年平均财政依赖度都比杭州高，超过了150%。
阜阳的平均财政依赖度，甚至高达224.34%！
这个四线城市，人均GDP不足2.5万元，同时人口众多，户籍人口高达千万，输出200万人在外务工，还有好几个贫困县，但房价已经越涨越高。 去年阜阳就因为土地流拍明显，取消了拍地的限价政策，避免压缩开发商的空间。 尽管如此，当地的土地市场仍然难以为继。
这样的三四线城市还有很多，缺乏强有力的发展愿景支撑，土地供应量太大，商品房库存高企。
在人和资源纷纷往中心城市和大都市圈涌入的大背景下，这些日渐收缩的城市必然走向萎靡，楼市去化压力更是可想而知。
疫情之下，救市最急切、最终楼市政策一日游的也多是这些城市。
对这些城市而言，土地财政几乎就是“生死线”，一旦卖地搁浅，不光影响楼市，整个城市可能都会伤筋动骨。
因此，你会发现，土地财政依赖度很高的三四线城市，楼市都有一根敏感的神经，但凡有风吹草动，土地流拍，二手房市场就容易出现“踩踏”行情，价格下跌。
对于这些城市，投资必须慎之又慎。

中国到底什么时候能告别卖地模式？
答案是很难。
某种程度上，它还是房价的有力支撑。
要知道，土地是住宅的原始成本。一般情况下，一线城市住宅中土地成本占比高达70%，二线与三四线城市也在五六成。
要想降房价，限购、限价、限贷等压制需求的方法都不管用，还可能适得其反，唯有降土地价格，推出大量廉价土地增加供应量，才能真正有效地解决高房价。
正所谓面粉价格不降，面包怎么会降？
毕竟，土地价格一直在上涨，房屋交易中各种环节的税收也有不同程度涨幅，同时还要承受货币购买力下降的现实。
换句话说，成本不断上涨，货币又在贬值，城镇化还在大举推进，房价下降又能有多大的空间呢？
那么土地价格怎么就不能降一降呢？这就涉及到 土地制度问题。
1987年，经济特区深圳以香港为师，引入了“土地有偿使用模式”。
这种模式后来被迅速推向全国，开启了内地土地财政之路，从此一发而不可收拾。尝到甜头的地方政府，牢牢抓住，把它视为“命根子”不肯撒手。
这些年，地方政府对土地财政的依赖，已经到了非常严重的地步。
但有些事情急不得，就算要解决土地财政，也要循序渐进，逐步解决。
前提得期望实体经济复兴，以实体经济取代卖地收入，让卖地收入的占比可有可无。
如果真有这一天，高房价难题便不攻自破。
但现实情况是，实业不挣钱。4月底那会，深圳曝出有人用疫情的“贴息贷款”炒房，一众批评声中，一条高赞评论是：

“要是经营贷去炒房，风险还可控，就怕真去做生意……”

背后深意，耐人寻味。
商业银行总归还是要赚钱的，牺牲一部分利润或许可行，让银行承担巨大风险则办不到。如果宁可出现大量坏账，也要防止资金大量涌入房地产市场，那银行就活不下去了。
虽说央行这些年像走钢丝一样，费尽心机，要把金融活水导入实体经济，坚决拦截通往楼市的渠道。
但明眼人都知道，房抵押贷款对银行来说比较好赚，风险较低、利润还高。
因此，就目前的经济环境来看，楼市这个所谓的夜壶，用处仍非常大。
我们还没有等来彻底去楼市化的那天。
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