疫情下的楼市上半场：一二手房韧性回暖，租赁市场价格走低

华夏时报记者 李凯旋 张蓓 李未来 北京报道

时间已经来到了7月份，2020年上半年画上了句号。在6个月的时间中，因为疫情的影响，房地产的市场、金融环境等经历了一波又一波的变动，各种变化较往年来看，比较明显。近日，贝壳研究院举办了线上座谈会，发布了2020年楼市半年度系列报告，对上半年的楼市进行了回顾，并为下半年的楼市风向进行了解码。

报告显示，2020年上半年，房地产市场出现了严重的分化，二手房、新房市场已经基本恢复，但租赁市场仍然是处于低温状态。而针对2020年下半年楼市的走势，贝壳研究院认为市场并不悲观，新房、二手房的市场修复已经基本完成，需求会逐渐释放，成交走向稳定。而延迟的租赁需求会不断释放，租赁市场供需将会趋于缓和。

二手房价格止跌上涨

“二手房复苏更加明显。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如此描述2020年上半年的二手房市场。贝壳研究院发布的数据显示，2020年上半年，链家重点18城成交量为近3年的最低值，成交量较2019年同期下降了8.4%，但比2019年下半年小幅增长了4.2%。

许小乐认为，疫情对于重点城市二手房市场的总体影响不大，二手房市场只是恢复到了一个常态水平，并没有变热。值得关注的是，在疫情之下，2020年一季度，重点城市二手房均价普遍环比2019年四季度出现下跌。而在2020年二季度，二手房均价则随着市场修复普遍出现了反弹。

贝壳研究院发布的数据显示，与2019年四季度相比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个。其中，北京和上海的累计涨幅约为3.5%。房价跌幅较大的城市则为武汉，累计跌幅达到了3.5%。

尽管上半年有疫情的冲击，全球经济处于下行趋势，但是房地产市场仍然保持着积极的复苏韧性。究其原因，许小乐认为，在疫情初期，政府出台了财税、金融等多方面的政策扶持企业度过经营困境。尽管没有直接刺激房地产，但是更加灵活适度的政策对市场预期产生了较大的溢出效应。

另一方面，由于国际资本市场异动频繁，核心城市、核心区域的资产成为了最佳的避险工具，这也在一定层面上拉动了市场的恢复。而针对下半年市场的走向，许小乐认为，由于市场复苏力度尚不能够支撑市场持续反弹，疫后需求释放进入到了平台期。未来，核心城市的房价将强于非核心城市，改善型的产品将强于刚需产品。

新房元气恢复

整体来看，房住不炒的定位仍然保持不变。在2020年2-3月份，因为疫情的影响，楼市的成交出现过断崖式的下跌。随后，疫情逐渐得到控制，楼市的成交也开始慢慢恢复。贝壳研究院发布的数据显示，2020年上半年，66座大中城市二季度新房市场成交量已经接近2019年同期，但是累计半年成交量仍有一成缺口。

一二线城市作为房地产市场的主力军，新房市场的元气恢复较快。此外，贝壳研究院指出，长三角区域成为新房市场成交量回暖速度最快的区域，其中，南京在2020年上半年累计成交面积同比逆势上涨24%。

在第二、三季度，大约13个省市或城区出台了相关政策以减少疫情对楼市产生的不利影响。贝壳研究院表示，据不完全统计，自2020年初至6月29日，全国有25个省市及城区出台了36次人才安居相关政策，其中与购房相关的政策达到20次。其主要政策方向为购房补贴、购房资格门槛降低、人才购房享受优惠等多项内容。例如，南京在4月份放宽了人才落户门槛，40岁以下大专学历、参保半年即可落户。

此外，居住用地的成交量在2020年上半年降幅稳定在一成。其中，一线城市快速回暖，居住用地规划建筑面积成交量在二季度迅速回升。上海、广州、深圳等城市在2020年上半年住宅用地成交量保持了四成以上的增长。

而针对未来新房市场走势，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，一季度积压的需求已经逐步获得释放，随着疫情过后，投资环境会逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配。预计2020年下半年，市场不会持续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

租赁市场旺季不“旺”

与新房和二手房市场不同，租赁市场受到疫情的影响波动较为显著。“目前来看，租赁市场旺季不‘旺’，租金价格也是逐步走低。疫情对于租赁市场的影响还是比较严重的。”贝壳研究院高级分析师黄卉指明2020年上半年租赁市场的态势。

贝壳研究院发布的数据显示，2020年上半年，新增房源挂牌价格较低，业主出租预期处于低位。除2020年2月份总量过低出现了一场波动之外，其余月份平均挂牌价为44.1元/平米/月，明显低于2019年上半年48.1元/平米/月。

由于疫情的影响，租赁双方对于租金价格的期望都持续走低，这在一定程度上导致挂牌价格降低，最终租赁成交价格也相比2019年出现了明显的下降。另外，中小长租公寓迎来寒冬，出租率下降、租客违约率提升。

此外，头部长租公寓企业也放缓了拓展态势，新开店率仅为8.2%。“在今年上半年，没有一家房企再进入长租公寓行业，这也在一定程度上说明了长租公寓市场出现了降温，企业的热情下降。”黄卉对《华夏时报》记者说。

而针对2020年下半年租赁市场的走势，黄卉认为，市场供需总体会趋于缓和，不断向“承租人”市场转变，租客会掌握更多主动权和议价空间。纵观新房、二手房、租赁整个楼市，贝壳研究院在经过相关分析后认为，市场继续分化但潜在需求仍然强劲，下半年的表现并不悲观。