引言
多年以后，奥雷连诺上校站在行刑队面前，准会想起父亲带他去参观二环外楼盘的那个遥远的下午。
如果再给我一次重上大学的机会（2005年9月），我一定求爷爷告奶奶四处凑钱在开学那天就在北京昌平的府学路27号附近屯两套房子。
石家庄一晚涨了2000一平，北京的房子一下午涨了20万，过了个春节广州黄埔区某个楼盘涨了5000一平，最近，这样的消息笔者在朋友圈，从微信群里见到了太多。卖楼与买楼竞相加价的场面让我想起2015，仅仅两年以前，那个疯狂的股市。
段子
最近关于学区房的段子满天飞，为此很多人提出了自己的见解。除了上图的解释1，还有两个解释比较有意思：
解释2、你老妈觉得你（以及你孙子）很值钱，但是你老板觉得你不值钱；
解释3、人有钱了自然想穿漂亮衣服，因果关系搞错了，人家从来没想着用学历去赚钱。
房市的终结
虽然周小川行长和一些官方经济学家表示，中国的房贷比例不高，只占了全部贷款余额的25%。但这样的观点显然选择性地忽略掉了另一个现实，住宅消费在中国人的消费占比太高，在居民可支配收入中占比超过30%以上，对于有房贷的工薪阶层而言可能超过60%甚至80%。从公布的房价收入比来看，深圳38.36已经冠绝全球（IMF全球房价观察报告，2016）。换句更通俗的话来说，中国的住房贷款之所以相对于欧美低，那是因为欧美没有全家凑钱，找亲戚朋友借钱替小孩买房的“公序良俗”。
中国的房地产市场的特殊属性：
1、土地公有制，住宅房屋土地使用权70年。宪法规定的没得商量；
2、政府是土地市场唯一的供给方（不考虑宅基地），彻底的卖方市场，具有绝对的价格制定权和操控权；
3、城市与农村土地市场割裂，工业用地与商业住宅用地割裂，一二三四线城市间房价割裂，区域价格差异巨大。所以有拆迁暴发户，所以变更土地性质有门道，所以炒房大有学问，要炒就只炒热点地区，人口净流入城市；
4、政府出台的政策对房产价格影响较大，国五条，限购，处女贷等等。政策一个接一个，就是没个卵用，也不可能有个卵用；
5、房产附加了其它价值，比如户口、子女教育、医疗等等，没有房子就只能是集体户口，小孩出生落不了户，上不了学，这叫什么事儿？
6、银行存款贬值，房屋保值增值性强，促使更多的人购房。这么多年，银行存款跑不赢通胀，炒房只赚不赔，成了中国居民最大的资产蓄纳池。
这六种属性叠在在一起，配合央行的巨量货币，银行的万亿信贷，最终造就了十几年来北上深永远涨的神话，这个神话不断发酵，喷涌，让全民进入了为房事痴狂的状态。
而这个神话与泡沫，似乎已经嗅到了危险的信号。在笔者看来，除了货币超发和高负债率不可持续，最致命的负面因素已经开始展现，从数据上最最直接的有两点，一是人均居住面积，二是人口老龄化比率。
从全国范围来看，2016年中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米 农村人均住房面积为37.09平方米，一线城市上海的城镇居民人均住房建筑面积也已经达到36.1平方米，已经超过日韩英法。考虑到中国的三级阶梯的地貌以及东南沿海的人口密度，人均居住面积往上提升的空间非常有限。
人口老龄化的问题更加严重，2016年全国60岁以上人口比例已经超过15%，上海60岁以上户籍人口比例已经超过30%，人口老龄化的趋势无法逆转，而且在2040年以前这种趋势会加速,最终全国60岁以上人口比例将达到并长期维持在30%左右。
2000-2050年中国人口及老龄化人口比重预测
两项巨大的利空因素粘合在一起，将孕育出一个可以预见到的未来：
1 住宅房屋拥有者主要是中产阶层的中年人以及老人；
2 住宅供给数量将远远超过真实的住宅需求；
3 房价下跌的预期终会爆发。当人们有了房屋供给大过需求的预期，那房价一定会下跌。
分析说明书
01
关于房屋总需求和总供给，都缺乏精确的统计数据，从笔者的观察判断，许多内陆三四线城市的住房空置率已偏高。根据中国房地产数据研究院的估计，2015年底中国的住宅空置率大概在20%-25%之间；2016年全国的居民消费支出结构中居住所占比例为22%，但这一比例在大中城市是明显偏低的，2015年北京的这一数字为30.62%，居住在消费中占比早已超过食品烟酒跃居第一位，如果仅仅考虑首套房购买者，比例会非常高。
02
理性预期理论，是指针对某个经济现象（例如股票、住房价格）进行预期的时候，如果人们是理性的，那么他们会最大限度的充分利用所得到的信息来作出行动而不会犯系统性的错误，因此，平均地来说，人们的预期应该是准确的。这个理论很多时候显得并不那么靠谱，虽然提出这个理论的人拿到了诺贝尔经济学奖。关于预期对价格的影响，在中国的A股市场上比较常见，比如预期某家公司有可能被借壳，这支股票以及相关的借壳概念股会疯涨，预期一家公司2016年业绩增长喜人，有高送转可能性，那么公司股价在年报公布之前、高送转预案公布前很早就可能开始疯涨。
03
格林斯潘说，泡沫是很难确定的，除非它破了。在金融资产决定房价而非实际的供需决定房价的今天，房价升天的现象会继续延续一段时间。而崇尚市场而非计划（调控）的笔者始终坚信，他在有生之年，能看到房地产这个泡沫被戳破，而且不会太遥远。
04
高房价对经济均衡发展带来的正外部性。高房价、高房租不可避免会造成北上广深的制造业、服务业利润下降，将迫使部分企业迁往其它二三线城市，比如华为从深圳迁往东莞松山湖，未来这样的企业迁徙将更为常见，从客观效果上，可能会使得地区间的经济发展水平差异更小。