朱云来：花高价买的房子，将来可能卖不出去

来源：中国地产基金百人会

按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。

“中国的城市化率已经比较夸张，多盖了三亿人住的房子。”朱云来认为，炒房人最终会发现持有房产不划算，持有的房产不增值，只有利息的消耗，维修的消耗。

房产最终需要刚需来接盘，届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。究竟会是什么时间跌到位？

“2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士朱云来出席并演讲。 朱云来称，2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情，疫情也提醒了很多经济学家，“经济”是一个非常精密的周转和循环系统，“突然有了一个不可抗力后，只要一隔离、一封区，经济就陷入停滞，这时你就会发现经济受到的冲击非常大”。 朱云来还表示，这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%，再停一个月又少8.3%，当然这是假定经济的影响程度是百分之百”，“算下来这个数字是很惊人的”。 谈及中国，朱云来认为，政府快速的对疫情做出了应对措施，调整得还是不错的，但总归还是有影响。 朱云来还提及，各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。 自从2008年金融危机以后，各国都开始了长期刺激。 他认为，低通胀、低利率都是因为货币放水造成的，“不断地扩大货币供应，通过贷款，钱多了利率就上不去。利率上不去，带来的很多投资使得产能过剩，产能过剩造成价格上不去，所以就低通胀”，其结果就是低增长。 朱云来透露，根据自己的分析得出结论，应重视提高资产的产出效率，而过度的投资会使得产出更进一步降低。 “比方说一个城市，原来酒店不够，那个时候酒店投资的回报很好，大家都愿意去投酒店，收益非常好。但是新盖了十个以后，原来那个酒店的生意就越来越不好了，它原来是优质资产，最后也变成非优质资产了，这就是投资过度的潜在风险”。 朱云来强调，一方面，短期肯定要积极地纾困，用积极的政策来保持经济的稳定，特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是，总讲高质增长，什么是高质量？说到底是经济的效率最高，同样的资产，产出的回报最高。 “财富是什么？财富是你可以持有的一种有价值的东西，未来可以支撑你的生活，未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低，你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”，朱云来表示。 朱云来最后强调，应该尽量增加居民收入，提高消费需求，“扩大内需主要是靠提高收入，没有收入就不可能（增加消费）”。 而是否需要如此大规模的投资？朱云来称，至少不是一个唯一追求的目标。

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01

钱总是在逐利，总要找机会
金融的话题，大家总是争论来争论去。其实我觉得应该谈经济整体发展的方向。 所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题， 本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。 因为实体，其实从投资赚钱的角度来讲，我想投资人是不会管虚和实的，你只要赚钱，他一定投，你不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。 所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，和在现有经济中能够找到的发展机会。 因为投资多了，不一定长远对经济是好事。因为投资有债务支撑，债务太多了，早晚恐怕有问题。我先简单说这些。 我想讲讲我的几点基本理解： 首先，你要深刻理解什么是市场经济 ，如果市场经济是参与的市场主体，根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，这个本身已经自然形成了经济。 你现在说每一个参与的主体，也会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则没有直接关系。 可能在实际生活当中，因为希望快点发展经济，很容易形成一些投资项目，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，而在这个贷款过程中，已经创造了货币。 你只要不收回这个贷款，这个钱就一直在市场里面转，越来越多，这些钱总是要逐利，总是要找机会的。 我们从宏观经济发展，从大的角度来看，这样的背景下，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？ 其次，在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会，你去投资建设出口的工厂。 现在世界此一时彼一时，已经又变了好多年，十年二十年了，情况变了，你怎么做？ 前面有住房的建设，在开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。 现在建房总量比十年前 可能 增加了 两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。 你 现在再 去做 这种大量的地产投资，可能就有问题了。 所以我觉得可能是我们需要审慎 考虑一下经济的发展方式。 我们一直在讲发展要转变方式， 但事实上，我们看到过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。 可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。

02

脱实向虚是因为钱多了
在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？ 其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。 现在反过来说，有些投资者拿了钱，应该投实体，回报才2%、5%，不准人家投金融，但金融15%、20%的回报，怎么能这样呢？ 你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。

03

中国要走自己的路
各个国家的监管，其实我觉得总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题。恐怕我们必须走自己的路，但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。 就是你到底面临什么样的问题，你怎么样去解决它？ 应该在一个制度体系，原来我讲一个可能过去需要一些顶层设计，其实这个是对之前一些实际做法的回应，就是各个部门，各自为战，实际上都是根据自己的基础情况，从底下往下做起来的一些规则。 一行三会这么多的金融领域，相互之间是有相当密切的联系，但是你又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到很多问题，可能就很难协调。 但是这些问题，恐怕我们需要把它当成系统来看。你的基本规则是什么样的，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究怎么个管法。 要通过这些研究，形成一定的共识，要把它明确化。 我们习惯于头痛医头，脚痛医脚，这些规则本身不细化。暂时解决这个问题，明天又引起另外一个问题，就看我们房屋调整政策，这三五年，这十年，改了多少回了。 有用吗？每一次都改完了之后，又出来下面一个问题，农产品也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。 这都是经济的规律，我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据这个市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。 后来我在想，逐利不是说不好，是必须的 ，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民要得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。 所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。不是突然一下，你认为这个领域，这个实业好，它就应该赚钱。 其实为什么你认为好的这个实业，它的利润这么低？ 就说明它实际是过剩的，你要听从市场的道理 ，你肯定是因为过剩了，才会不赚钱。 那么你金融赚钱，当然也不一定对，但是它的原因是什么？正因为你印了这么多的钱，他们在分钱的过程中，他当然赚钱。所以这实际上是说，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚。 我们讨论清楚，我们可能不能一下子做到位，这个可能很难，至少把这个问题抓到它的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计，各种市场制度。 本来是有一个比较好的体系，原来我们在说，你在出台一个制度之前，要在系统内进行讨论，后来做得好像越来越形式化了，一拍脑袋就定了，对体制要更为系统，这样对发展更为良好。

04

房子为什么会这么贵？
房地产是一个非常有意思的东西，你说房地产是实体经济还是虚拟经济，你说还有什么东西，能够比盖房子、添砖加瓦更实的实体经济？ 你觉得它是实体经济，你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的， 哪个房地产商不要金融 来支持？ 但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚， 而在于这个房子 你到底 盖了多少，盖了有什么用，到 底 能不 能买 得起这个房子？ 你看看现在房子盖了这么多，其实根据国家统计局的年鉴，按人均30平米这样的标准来计算，已经能够支撑10亿人。而我们的城市化率，也只有7亿人，你多了3亿，你说这叫库存吗？ 或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住 ，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。 所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下的大约一万。按照统计平均的概念来说， 老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子，房子为什么会这么贵呢？

就因为所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。

问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。

所以这显然是经济扭曲了。短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的。 因为你觉得房子在涨价，所以大家都去买房子，就强化了房子的自我预期。 最终意识到，即便挺有钱买得起房子，将来也卖不出去，因为真正需要的大众，他的那个基础收入没到。 他确实想买，但是不可能买，最终时间长了 你 发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的 利息消 耗 ，维修消耗等各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就 被迫放弃 ，把它卖掉，那时候价格会下来。 所以要看到实和虚都在一起，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，不可能，经济学就是一个。 确实金融是经济学里面的一部分，但是很重要的一部分， 是把经济里面有一些盈余转移到有需求、有发展的地方去，去促进经济的发展。 所以从这方面来讲，对经济促进作用很重要。

05

增长质量比增长速度更重要
所以我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次，是国家经济有一个合理的增长速度，合理的增长方式。 这些不调整的话，长期可能会有越来越多的问题，所以现在我觉得应该是一个系统总结，修复，然后改变。 就是你要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。 某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占得也是非常之大的，从广义上讲，占了至少1/3甚至更多的比列。 如果我们增长速度很高，但是增长质量不高，甚至 可能引起长期的过剩和亏损，那我们宁愿首先关注的是增长质 量，谢谢。 本文综合自新浪财经&原子智库