棚改货币化非房价上涨主因

小李发现，近期关于“棚改货币化”对住房市场影响的讨论较多。

6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息；

6月26日地产股集体暴跌，当日晚间又有报道称，国开行相关领导在一个电话会议中表示，最近两周国开行才将审批权限收回；

但6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。尽管消息出现反转，但围绕着棚改货币化政策走向变化的话题已被推到风口浪尖。

很多人认为，一系列的连锁反应，证明棚改货币化是三四线城市楼市去库存，乃至房价上涨的重要驱动力。一些不明就里的网友也开始纷纷表达自己的立场和态度，甚至有的都没弄清楚什么是“棚改货币化”。

首先我们需要明白下什么是棚改货币化。

以前拆迁，都是用实物安置的模式，后来发现这种模式不够高效，中间协调的环节太多，后面流行给你一笔补偿款自己解决居住问题去吧，这叫货币化安置。

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。

换句话来说，货币化拆迁的主要释放地在三四线城市。

而这些钱都是怎么来的呢，2014年底，国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

你可以理解为一个期限长利率低的贷款，帮助二三线城市更好的城镇。

所以资本流向基本是这样的：

所以前期货币化棚改给到了二三线城市极强的推动力，一方面加速城镇化进行，另外一方面，因为拆迁户拿到了钱，本质上也推送了他们用这笔钱去买房子，二三线城市的需求增加了，去库存也非常的给力，楼市的回暖有很大一部分原因来自于货币化棚改。

一边拆一边买，这构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

各位知道这个需求比例占多少权重么，小李做了一个简单的测算：

基本上棚改要吃掉中国商品房三分之一的需求量。

虽然说不能简单的把棚改就划分为客户去直接买房的量，但是我们或许从这里感受到二三线城市需求旺盛的澎湃动力。

那么我们能否就认为，棚改货币化就是房价上涨的主因呢？

小李并不这么认为！

根据中国家庭金融调查数据，在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%，对住房市场的影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。

为什么棚改货币化家庭不购房？分析认为存在两个原因：

一是家庭住房刚需已基本满足。中国家庭金融调查数据显示，52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房，远高于城镇其他家庭，这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。

二是家庭购房财力不足。相比于新房价格，货币化补偿金额并不高，这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。

投资性购房才是当前购房的主要动机。

比较2008~2018年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。

由此可见，把房价上涨归因于棚改货币化，是片面的，也是不准确的！