012718 房子置换思考

    今天偶得机会，有几套房源出售。也思考了一下房子置换的问题。

    未满2年，房子成交，需要综合税5.6%，大于90方需要契税2%，个人所得1%，满五唯一才能之享受契税2%。小于90平就是1%。

     按照首套房90方，现卖价格收入在260万乐观估计，保守估计入账240万。想要置换的话，本身还需要偿还贷款100多万，剩余就100多万。按照杭州6成的二套房首付，首付还是有困难的。

    关键问题，买入之后呢？买入之后的那套房子怎么处置。出租吗？精装修，但是出租的折损成本还是比较高的。加上现在二套房的贷款利率上升。新买的房子的出租费用也抵不上贷款金额，所以目前置换还是不合适的。因为没有增加资产，反而增加了负债。

    另外，今天按照贷款利率算了一下，原来的房子还款总额96万多。比我本身预想的还是少了很多的，等于跟自己心里预期比，有少了一个车的钱哈。

    这样这笔钱就要先努力做成自己的现金流，变成资产项增加了。下一步的目标，就是现金流的积累成还款额度，同时过程中进行其他现金的积累。