比市场价便宜200万的法拍房能不能买？

有朋友问我，中介给他推荐了一套法拍房，起拍价比市场价便宜200多万，这样的房子能不能买？

最近几年，关注法拍房的人越来越多。

因为自2017年起，法院拍卖房产逐渐由线下拍卖方式改为网络拍卖方式，省去了一大笔拍卖佣金，很多人即使在家竞买拍卖房也成为了可能。

然而，有不少人购买法拍房只看到了成交价格便宜（有时也不一定比市场价便宜），却没有看到其中与购买二手房不一样的风险：

第一，资金能否到位。

许多法拍房对于剩余款项支付期限较紧，成交后半个月、一个月左右就要付齐尾款。

虽然很多房产声称可以贷款，但是贷款成本和周期也常具有不确定性。如不能按时付清全款，则保证金被没收不说，还需承担重新拍卖的差价损失。

第二，能否解封过户。

如果法拍房是红本还好说，但有些法拍房是绿本，甚至连初始登记都没有办，后续能否办证及过户都是难题。

我曾经遇到房子一次性付款拍回来后，因初始登记没办，至今十几年仍没有办下房产证的案例。

另外，有些法拍房被多家法院轮侯查封，不动产登记部门有时要求所有查封法院均需出具解封裁定，这为协调办证过户增加了不少的成本。

第三，税费是否算清。

有两笔费用，常常被不少购房者计算错误或疏漏。

一是按二手房评估价过户方式计算税费，而法拍房一律按成交确认书上的价格，也就是实际成交价过户，不存在阴阳合同之说，所以纳税基数自然比评估价要高。当然，实际成交价比评估价低的另当别论。

二是没有考虑卖方税费以及欠缴费用，很多法拍房要求卖方税费全部由买方承担，甚至卖方欠缴的地价款、物业费、水电费待均由买方承担。

这些费用均是竞买前就需要了解并考虑到的。

第四，能否按期交房。

这可算是法拍房最大的风险。

毕竟拍卖房往往不是业主主动卖房，其不配合是常态。有时还不时给你搞个十年二十年的长租约，或者冒出个二房东三房东。所以，实地调查了解走访，实在不可或缺。

买方最不希望看到的，是购买法拍房只买了一个房产证，却没有取得控制权。

所以，购买法拍房，前期的功课，一定得做足。

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