商品房烂尾
本案案情
福建TH它在一块地上开了三个小区，分别是WYH和jsl，还有xsw这三个小区所约定的建设的都是一个70年的住宅，但是目前每个小区的建设情况却有所不同。目前整个项目全部处在一个停工的状态下，已经一年多了，并且从19年的下半年开始，一些新买的业主都没有办法再继续办理网签备案了。
那么在这三个小区当中，其中wyh它是五证齐全的这样一个项目，大部分的楼盘现在是已经封顶了，其中一栋和二栋还有一些没有完成。合同所约定的交房时间是在21年的3月1号，也就是刚刚到交房日期。在wyh当中大部分业主已经是办理了网签登记，对于sjl的小区，它就相对来说比较大，也是一个五证齐全的这样的小区，大部分项目也已经封顶了，个别的高层是没有完成的，但约定的交房时间是在21年的9月份，目前还没有到交房时间，大部分业主也是办理了网签登记。对于现在的xsw的小区来看，基本上都没有封顶，所有的贷款也没有发放。
20年的时候，法院对于小区进行调查，得知xws的预售许可证是因为抵押的问题而被撤销掉了，也就是说没有预售，那约定的交房时间是在22年的5月31号，目前大部分业主都没有办理网签登记，开发商因为大量的起诉和媒体曝光，已经有很多的楼盘被冻结了，也没有办法再继续进行销售了，资金链现在大部分就处于一个断裂的状态.
烂尾楼
对于这样的一个三个小区的话，我们的业主朋友有如下的三个诉求。
第一个就是我们业主很关心在这样的案件当中能不能进行财产保全的问题，如果要是保全的话，要多久才能申请完成保全，保全的费用大概又是多少？里面有一些全款和办款的不同业主，又想了解一下是不是对于我办款和全款的业主都能进行保全的申请？
第二个问题对于贷款的业主来讲的话，现在很想停贷，就想了解一下在案件的背景之下能不能申请停贷。
第三个大家想问一下如何去推动小区的复工？目前统计有百分之八九十的业主都是可以接受继续推动复工的这样的一个维权方案的，想如何才能把房子救活，达到一个交付的目的，对于这样的案情比较复杂，但是法律关系很清晰的案件，我们请李主任跟大家进行法律分析一下。
李晓宁律师：大家好，我记得这个案子的业主应该是到我们律师事务所来过，然后大家聊过这个案子，所以这次我就不针对这个案子做全面的分析，我们只是针对业主比较关心的问题，我们来给大家解答一下。
李晓宁律师
第一问题：保全
首先第一个问题，现在我们业主很担心，我们现在所购买的商品房有可能会被拍卖被查封？我买的房子全款交了或者交了半款，最后有没有可能这套房子真的以后交付了，跟我也没有关系了，这是我们业主很关心的问题，所以说很多的业主遇到烂尾，因为逾期交房的案子中咨询我们，能不能直接去保全我名下的买的这套房子，或者保全开发商其他的财产，以确保最后如果说这个房子真的办法实现了，我去退房，我能不能让开发商把钱给到我，大家都有这么一个朴素的想法，在这里头其实还是比较专业的问题，我想从头到尾的给大家捋一下。
烂尾楼，财产保全有用吗
首先保全提起的前提必须是诉讼保全。我们不可能存在一种说，因为我们原来在谈到这些问题的时候，我们的业主就是很多有诉求说我知道开发商另外有一个地方有块地，或者是他有其他的财产，我能不能直接保全他，然后让他把这个钱拿来拿回来给我这个项目去盖房，我得告诉你，如果你没有诉讼的话，你是不可以直接保全开发商的财产的，所以我要给大家介绍的第一个前提就是什么？
所有的保全都是在诉讼中进行的，我必须得提起诉讼或者是准备提起诉讼，我才可以保全。我们来分析一下，我现在给大家介绍一下保全的提起方式，保全的提起方式有诉前的保全，诉中的保全，诉前的保全是什么概念，我发现对方很有可能紧急的转移财产，如果我不马上做保全，可能就来不及等到立案再做都已经来不及了，所以这个时候我可以在诉前案子还没有立案的时候，我就去提保全，诉前的保全法律审查是比较严格的，法官一般不太同意诉前的保全，除非确实情况非常紧急，我不做保全财产可能就会被转移，他会同意，但是我如果诉前做了保全之后，一定要在30日内提起诉讼，那么这个时候保全才不会被解除。
如果我在诉前保全被法院批准了之后，30天内没有提起相关的诉讼，保全是会被解除的，而且诉前的保全要求是比较高的，他要求提供100%的担保。
第二个我来给大家介绍一下诉中的保全，诉中的保全是什么？是在诉讼中申请的，是你提起了诉讼之后，然后通过你的承办法官向他提出一个诉讼保全的申请，诉讼的申请的话因为已经提起诉讼了，相关的情况也比较明了，那么他的担保责任是小一点的，他只需要提供你所保全财产的30%就可以了，保全的担保目的就是你不能担保错了，如果是因为你的错误担保给对方造成损失的话，那么要用你的担保金额给对方去支付赔偿的。保全做了也是你申请的，不是我法院保全做的，不能由我法院来赔，所以你得提供一笔钱，确保你所申请的保全没有任何错误，不会给人家造成其他额外的损失。所以这就是保全的一般情况，分为诉前和诉中两种。
回到我们本案来看，我们想做保全可以怎么去做，其实如果是诉讼的前提下进行的保全，其实无非两个方向，作为业主，要么请求你继续履行房屋的交付义务，要么去退房。只有在提起诉讼的情况下，我才可以去要求保全，要么就提这个房屋的继续履行，要么提房屋的继续履行现在不就是因为我担心我买的这套房子不交付给我。我去保全我这套房子，我来这里来看看，看它保全的意义，如果我要求继续履行房屋的交付，我申请保全所购房屋或者其他开发商的其他财产，作为我履行的保障，保全有可能法院会同意，有可能他不同意，因为法院要看它的意义所在，但是即使法院同意了，保存是什么概念，从法律上暂时的冻结财产，但是保全并不改变我们权利先后受偿顺序，也就是说你即使不保全，如果你取得了网签，你是业主物权，你的业主物权就优先于一般债权。如果说你没有取得网签，是第三期的业主，因为抵押的问题没有办网签你不是准业主物权，不是准业主物权的情况之下，你对其他的债权没有优先权利，那么你的债权的顺序之前就已经决定了，不因为你申请了保全而改变你这个权利的性质。
所以说其实本质上保护你的是什么？本质上保护的是你的权利的性质，如果我们已经取得网签了属于准业主物权，那么它针对于其他的担保以及抵押的债权，它有优先受偿的权利。
但是如果你本身没有网签？你不是准业主物权，那么之后你又通过诉讼退房把它变成了一般债权，哪怕你已经申请保全了，也不改变你权利本身的性质和它的清偿顺序，因为其实你可以保全其他的债权人，也可以保全他是一样的道理。那么保全到最后还是要看谁的优先受偿的权利，你的保全非常有意义就在于什么？没有其他的债权人。然后我保全了之后，他们没有其他的权利跟我冲突，我去防止开发商转移财产，所以从这个层面它意义比较大，但如果说从开发商已经有很多债权人的角度来看，那么你的保全又不改变你和其他的债权人之间的优先受偿的顺序，我们认为在这类型的案子里头，保全没有你们想象中的作用这么大。
所以在这里头就给大家做一个介绍。再来总结一下是什么保全，你想保全一定要在诉讼中进行，要么你就是提继续履行合同，要么你就是提退房，那两种情况下都可以去申请保全，但是批不批在法院，但是即使法院批了，可能保全也没有你们想象中的那种作用，因为保全只是暂时的冻结财产，保全并不改变你本身权利的性质，权利的性质决定了优先受偿的权利。所以这条路大家可能有一点误解，我给大家从头到尾来解释一下这些问题。
第二个问题：停贷
其实对于停贷的问题，我们跟大家讲一定要理清两个法律关系，因为在我们在办理贷款的时候，可能更多的是跟银行之间的这样的一个抵押担保的贷款合同，那么它跟我们的与开发商之间的买受合同是不一样的，我们讲你跟开发商之间所签订的买卖合同，它的一个合同目的是什么？就是为了交付房屋，你支付一定的对价。
在这样一个合同里边，开发商所要履行的就是主要的交付义务，我们合同里边的附加的这些比如说装修等等，这也是他的合同的一部分，但是他更多关心的就着重点还是你的房屋能不能进行交付，那么我们再来跟大家理一下贷款业主，也就是说我们说的贷款人他跟银行之间的一个合同关系到底是什么？他的合同关系，先把这样的一个房屋抵押在银行，然后银行给我一部分钱，让我去把跟开发商之间的买受合同的另一部分房款给清付掉。
什么意思？就是我跟银行之间签的这样的一个合同，他根本的目的就是为了替我去付一个买房款购房款，然后先给到开发商，后续我再用这个房子做一个抵押，分期的去还给银行，所以说在我们这样的一个买受关系里面，我跟开发商之间的话，其实在买受的已经交付对价的环节已经支付完毕了，我前期支付一部分的购房款，后续的那一部分购房款已经由银行替我们支付完了，我跟开发商之间的这样的一个债权债务关系已经没有了，它更多的着力点是后续的交房义务。
但是我跟银行之间的话，它会因为一个抵押的关系会有一个分期履行的这样一个贷款合同，所以说我们讲在两个不同的法律关系里边，它所呈现的关注的内容也是不一样的。那么我们再来看实务当中的一个审查的方向，在我们实务当中更多的是认为我贷款合同的一个根本目的就是为了去买房，那买房对于我们中国人来说的话是一个非常重要的事情，它不像一般的这样的一个消费，不像我们随便的去市场买一个服装或者是一个食物，这样比较简单。
现在不动产这么贵的情况下，普通的百姓可能每人一生当中就能购买一套房，所以说在这样一个比较严重的社会问题之下，我们就讲如果我们的买房合同它在不能实际履行的情况下，是可以解除掉我们的贷款合同的，他的前提是什么？就是解除贷款买房合同，因为我们贷款合同的根本目的就是为了去买房，如果我的买房合同不能继续履行了，这个合同已经被解除掉了，我的贷款合同就没有实际的意义了，在这种情况下的话我就可以断贷。
如果要是没有解除掉买卖合同的话，我们之前也跟大家讲了，他跟买房合同和贷款合同两者之间是一个不同的法律关系，也就意味着你的房屋是否能够交付，你的交付是否满足你的合同标准，跟我银行之间是没有任何关系的。
所以说在买卖合同没有解除的情况下，我的贷款合同是不能终止的，如果你擅自断贷的话，那就会造成一定的不良信用的征信的影响。
如果要是说你想断贷的话，只能说以买房合同解除掉为一个前提，然后再向法院这边去申请，或者向银行单独去申请，去把贷款停掉。
在实务当中我们还看到一个比较有趣的，就是你在没有解除买卖合同的情况下，你可以单方的去向银行申请一个停贷或者是短期的一个断贷的一个申请，当然银行批不批准的话它会有一个主动的决定权，如果要是允许批的话，大概也就是一两个月或者是三个月左右的这样一个期限，你可以试着如果在这种情况下没有结束的话，可以试着去申请，会有一个短期的几个月的这样的一个可能停贷的许可，这是我们对于办款业主的关于停贷问题的一个简单的建议。
第三个问题：复工
李晓宁律师：首先我们来看一下，如果通过民事诉讼来推动复工，也就是要求开发商继续履行交房的义务，其实这个案子第一周期比较长，你可能赢了案子，但是最后执行不了。你官司会赢的，你起诉到法院，开发商应该复工，应该把房子交付给我，因为钱都已经收了，法院是判业主胜诉会判开发商继续复工，但是第一，它周期很长，第二，执行不了的时候，法院也没办法去替开发商去建房子，所以首先民事诉讼是解决不了复工的问题的，那么在这里头是其实我们原来跟业主在谈的时候也要讲，就是说一再的跟你们强调，要用一个行政诉讼的思维和手段来解决这种综合复杂的问题。
烂尾楼复工
那么现在，这里我就要提示大家重视的是什么？我们要重视政府在这里头的作用。政府在这种破产案件里头，包括在开发商烂尾的第三方重组，债务重组或者破产，它产生的作用，还担当的角色和它产生的作用还是比较大的，所以我们在这里头要充分重视政府在这里头可能产生的作用，那么既然知道政府在这里头是有作用的，我是不是要跟政府之间建立一个谈判的平台？原来如果我们的维权行为没有组织单个进行的话，政府可能随便几个工作人员接待我们就把我们打发了，如果我们有组织的维权行为，而且能够给对方制造压力的维权行为出现在政府面前，这个维权行为不是说我去找开发商，因为什么样的维权行为是有压力的，怎么样是没压力的。
对于政府来讲，你去起诉开发商，让开发商承担败诉的结果，对于政府来讲一点压力都没有，那是因为这是你和开发商之间的商业纠纷，是你和开发商之间的商业投资失败行为，你们俩自己来承担后果就行了。
但是我们如果找找政府，那么政府在这里头一个商业开发里头，有没有违法点？如果我们能找到政府的违法点，调查它的违法点，要求申请查处它的违法点，通过这个角度来追究政府的责任的话，那么其实我们才可以真正和政府之间建立一个谈判的平台，那么才能真正让政府在这里事务处理过程中起到对我们有利的作用。
所以我要再强调一下，在这里头我们要找找政府的问题，用行政诉讼的思维和手段来促使政府从一个第三方的调停者变成一个因为监管不力导致后果的当事人，如果他成为一个整个项目烂尾，跟我政府的责任是有关的，跟我监管不力，跟我履职失职有关系的话，那么他在这里头它会产生的作用和我们之间能建立起来的谈判平台，这个情况是完全不一样的。
所以说首先大家要提示大家，就是要重视政府的作用，那么要改变思维，用除了民事诉讼以外的其他的手段去处理这个事情。那么现在再来给大家讲一下我们案子往前推进的三个方向，因为TH的开发商在福建福建省内其实已经比较有名气了，当然它在全国的很多项目都烂尾了，名气也很大，开发商现在目前的资金情况非常的严重，但是好在是我们这个项目是什么？其实绝大部分已经完工。
那么现在就这种情况下，听说福建省政府也是在协调开发商的后续问题的处理，所以现在这个案子三个走向，第一TH到底有没有能力再把这个项目拾起来，那么这是一种可能，因为资金缺口是比较小的，这个案子已经大部分完工了，资金缺口比较小，如果说他有10个在建项目的话，那么这一个可能是成本最小，效果最好的。所以在这种情况之下，开发商继续筹集资金把这个项目做起来，它的可能性有没有？如果有资金缺口又很小的话，我们能不能在给政府施加压力的同时推动它的进度，因为对于我们业主来讲我是拖不起的，一个的房子它是烂尾一年两年还是5年10年，对于我们业主完全后果不一样。等到在那10年的时候，我们所购买的一个风景这么优美的养老房，有可能很多人都已经不在了，所以这个时间对于我们来说是最重要的，所以开发商继续筹措资金的这条路，如果能行得通的话，那么这条路我们还是要还是要推进它的进度的。
商品房律师
如果说开发商我们已经通过调查得知，他在任何一个项目里头再拿不出钱来，这个项目必须得通过第三方重组第三方的合作来推动进去的话，这里又有一个问题，第三方进来他的方案是怎么样的？第三方这个项目合作的项目，它一定不能损害我们业主的利益，在这里头能不能有第三方进来的话，也取决于他剩余开发的价值。所以我们通常看到一个项目里头，如果有未开发的楼盘？有未开发的土地，有未售的楼盘，那么这种情况下往往第三方比较愿意进来，而且也比较容易达成合作。但是如果说基本都卖完了，没有什么剩余的商业价值了，这个时候第三方进来，他就会从业主身上想办法，能不能在业主身上再收点钱，或者是
能不能钱少一点，把你退出去，给业主退房，或者是再多收你一点钱，往往在第三方进来的话，如果我们没有谈判的余地，跟人家根本没有谈判的平台。
开发商或者政府安排第三方合作，第三方是谁？他的方案是什么？这个方案是怎么推进的，他的进度安排是怎么样的，我们无从得知，在这里头我们的权益就会比较容易受侵害。那么而且你在推的时候推动的太慢，谈这个不成又谈一个谈三五个，三五年就过去了，对我们的业主损害也是比较大的。所以我们的这个案子，无论是说你开发商继续做起来，还是你找第三方来合作，进行债权的重组或者是第三方的介入，对于我们业主来说推动进度都是一个非常迫切的任务，我们不能一等再等，因为开发商已然是这样子了。
但是我们业主是等不起的，1年2年解决问题和3年5年10年，十几年最长的十几二十年最后才住上房子的，房子已经完全不是当时的意义了，所以大家一定要有这个概念，等不来权利的，自己权利受侵害了，一定要积极维权。所以这两个方案就是说我们一定要有话语权，那么有话语权的时候，你才能参与到这两个方案的推进中去，你才能在这个里头使得这两个方案在推进的时候是朝着对我们有利的方向进行的。
那么还有一个就是什么？这两种可能都没有的时候，当它资金缺口不太大，又没有一个业主自救的可能性，其实在国内我们也看到有业主自救的不少的项目，但是问题是什么？这样的项目难度非常的大。
一个是我们业主人数众多的时候，人多心就不齐，各自有各自的想法，所以本身既自救的前提就是什么？大家必须得齐心协力。
但是齐心协力又很困难，而且真的业主齐心了，在未来也会遇到很多的阻力，有可能是开发商的，有可能是来自于政府的，所以他一定需要我们有除了齐心之外的能力和手段去促使这个事情朝着对我们有利的方向去发展。
这就是我给大家的一个简单的介绍，大家刚才好像比较关心的一个问题，如果保全没有太大作用的话，我们的全款的业主是不是能做一个剥离，我看见在群里头问。
他是这样子。剥离这个东西，我不知道你们是怎么理解，现在其实真正保护我们的就是什么？需要有预售的前提下去买房，如果有预售的前提之下，我们业主的购房合同是有效的，购房合同有效又做了网签之后，你所买的房子，他就从一般的债权变成了准业主物权，当你有了网签属于准业主物权的情况之下，这套房子还是被查封拍卖了，就是你的这套房子之上的开发商还欠的承建商的钱，还欠着银行的钱，但是这个时候你的准业主物权是优先于一般的债权的，优先于有抵押的债权，你是物权它是债权。
所以当你是做了网签这套房子，哪怕开发商有一天破产了，我们也要把它从开发商的财产里头剥离出来，不属于开发商的财产用于清偿他的破产债务。所以现在这个剥离不是我们主动进行的，是如果我们存在客观条件的话，我们可以申请法院去做这个剥离，我不知道大家所理解的剥离是不是这个意思？然后是这个意思的话，其实本质上它就是一个业主物权的保护，现在有一个问题是什么？我们第三期的业主他的预售可能买的时候是有的，但是后来预售因为有抵押的问题，预售被取消了，取消了之后我们就成了一个没有预售的合同，那么现在这个情况下，因此不能办贷款，不能办网签，这个过错是由谁造成的？
现在就存在了一个开发商，你为什么去违规取得预售，那么政府你在颁发他的预售的时候，有没有尽到一个审查义务？
为什么他在没有解封的情况下，你就把预售给他了，你发了预售让他有预售许可证去卖房子，收完业主的钱之后，你又撤销他，说他欠银行的钱，那么政府在这里头有没有责任，我们能不能通过这种方式去追究一下政府监管不力的责任，从而促使我们问题的解决，这个方面我觉得也是有一定的空间的。所以刚才提的问题来给大家再补充回答一下。
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