摘要：如承租人受疫情影响无法使用租赁房屋，导致其租赁房屋的合同目的无法实现，则承租人可以不可抗力为由解除合同。该类案件应严格审查疫情与合同目的不能实现的因果关系。
主文：
一、新冠疫情属于不可抗力
根据我国《民法总则》第180条第2款、《合同法》第117条第2款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2020年1月20日，国家卫建委发布公告，将新冠肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病预防、控制措施；
2020年1月30日，世界卫生组织宣布新冠肺炎疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”；
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟在答记者问上表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
因此在客观上，新冠疫情构成不可抗力。
二、承租人能否适用不可抗力要求解除合同？
承租人能否解除合同应进行个案分析，重点在于审查疫情及疫情防控措施是否严重影响承租人对租赁房屋的使用，是否导致了租赁合同的目的无法实现。在个案审查时应注意区分合同签订时间、租赁房屋的类型、行业等因素。
（1） 区分合同签订时间
合同签订于疫情发生之前的，方存在适用不可抗力解除合同的前提。如合同签订于疫情发生之后，应认定疫情及疫情防控措施不构成不可抗力，因其不属于承租人不能预见的客观情况。
（二）区分租赁房屋类型
租赁房屋主要分为居住性房屋和经营性房屋，根据租赁房屋的不同类型，个案分析疫情及疫情防控措施是否影响承租人的使用至合同目的无法实现的地步。
对于居住性房屋，疫情防控措施一般并不会影响承租人对房屋的居住使用，承租人一般不得以疫情防控构成不可抗力为由主张解除合同。但不排除存在承租人无法使用居住性房屋的特殊情况，如受疫情防控措施影响，承租人长时间无法返回涉案房屋所在城市、无法进入小区等，在此情形下，也应允许承租人解除合同。
对于经营性房屋，疫情及疫情防控措施对承租人对房屋的使用影响较大，纠纷也较多。如疫情管控措施要求承租人停止营业，导致承租人根本无法使用租赁房屋；承租人受疫情影响，无法复工、无法正常经营，在此种情况下，应允许承租人解除合同。但若疫情及疫情防控措施并未严重影响租赁房屋的使用，只是疫情期间客流量减少、营收减损的，不应允许承租人解除合同，但可依据公平原则酌情调整租金。
（三）区分行业
疫情及疫情防控措施对部分行业的影响容易查明，比如体育健身行业。根据2020年3月9日，北京市体育局发布的《关于进一步加强全市体育健身场所疫情防控工作的通知》，要求利用地下空间等密闭场所开设的体育健身场所、游泳场馆等继续执行停业措施。可以认定疫情防控措施直接导致体育健身行业的大部分承租人无法使用租赁房屋，应允许该类承租人解除合同。
三、合同解除的后果
（一）是否完全免除承租人的赔偿责任
因不可抗力导致合同解除的，承租人不承担赔偿责任。但是如果承租人没有及时通知、积极采取措施减少出租方损失的，仍应就扩大损失部分承担赔偿责任。
（2） 预付租金、押金是否退还
合同解除后，承租人预付租金、押金应予退还。但承租人需赔偿出租方其他损失的，出租方有权要求扣除损失后将剩余部分返还。
（3） 承租人能否要求出租方承担装饰装修损失
承租人经出租人同意装饰装修，因疫情导致合同解除时，对于已形成附合的装饰装修物，有约定的从约定；没有约定的，结合剩余的租赁期限、剩余租赁期内的装饰装修残值损失等因素，在出租人与承租人之间合理分担，承租人可以要求出租人承担部分装饰装修损失。
四、承租人以疫情构成不可抗力要求解除合同的注意事项
（一）及时通知
承租人受疫情及疫情防控措施导致无法使用租赁房屋的，应及时通知出租人；请求解除合同的，应及时通知出租人。因承租人不及时通知导致出租人扩大损失的，由承租人承担赔偿责任。
（二）积极协商
在疫情造成的损失已不可避免发生的情况下，承租人与出租人应合理分担风险、积极协商，妥善处理租金减免、合同解除及后续事宜。我们相信协商是解决矛盾最必要且最便捷的方式，尤其是承租方作为首先受到疫情影响的一方，更应积极主动与出租方沟通，避免扩大矛盾与损失。