大佬聊天实录1

在网上看到相关大佬对中国房地产历史、发展的聊天，倍感收获颇多，故而由此片文章。

1. 发展的历史

1980年中国有1.8亿城镇居民，人均住房面积，而现在的人均住房面积几乎达到，达到了欧美国家水平。那么是什么造就了今天中国房地产 的兴旺呢？

1.1 家庭承包责任制

家庭承包责任制的落实，解放了农村劳动力，逐渐出现了农民工概念。

1.2 离土离乡

80年代后的农民，可以自主地离土离乡，进城务工

1.3 落户制度

只要打工10年就可以落户城镇，获取城镇的居民户口

1.4 城市的土地批租

政府可以出租土地给开发商，这样开发商就有地皮可以进行住房新建

1.5 产权房

老百姓有了自己家庭居住的产权房。92,93年后所有的公房，可以通过购买变为私房，国有企业，事业单位等：150-250 RMB/m2卖给城市居民

1.6 按揭贷款

城市的人多了，地皮解放了，有了开发商，房子允许买卖，那么来到城里的人，定居下来的人，或者需要改善住房的人，就都是潜在消费者了。这个时候就有了住房的需求，但是全款买房对现阶段人民来说不现实，于是就推出了按揭贷款，房地产发展的重要杠杆。

以上6点促进了上世纪90年代到2020年，近40年的房地产蓬勃发展。新建住房面积从90年的1000w 平方米，到2000年的1亿，10年的10亿，17年的17亿，翻了四番。

2 目前的情况

2.1 人口天花板

14亿人口，几乎达到了中国人口现阶段天花板

2.2 城市化

城市化率65%，基本上等同于欧美发达国家

2.3 老龄化

老龄化有加速趋势，目前21%，往后也只增不减，住房需求变少。改善住房占比率低

以上3点导致需求减少，甚至还会吐出房子。

2.4 房产商库存

目前存量总共400亿，老百姓300亿，60亿在老百姓手中闲置。开发商、投资人等都有。

2.5 人均住房

人均住房目前已经达到人均50了，需求天花板

2.6 房地产年度投资

00年1亿，10年10亿，17年17亿，涨了16倍。2020年，全世界20亿新建房，中国造了17亿，占了一半。

2.7 土地价格

土地价格、房产价格，20年翻了4翻。考虑到如此增长，房产商开始囤房，融资贷款

2.8 基础设施建设

危旧房、旧城改造，基础设施建设基本饱和

2.9 医院、学校（大学）基本饱和

大学的人均50平方，基本到了天花板，大学也基本不会新增

2.10 房地产金融

房地产负债达到90%，太高了

3 新发展阶段

房地产新发展阶段，实际上供需求关系的改变。房产商不结合实际情况，90年代以来一直一样的行为模式炒地皮，造楼盘，现在行不通。

3.1 房地产负载率得下降

当地菜负债率过高，房地产需求饱和，就会进入新常态，负债率得下降

3.2 结构性开发

高地价买地，造楼盘，搞库存会减少

3.3 房地产投资

房产商跨界太疯狂，会收敛

3.4 中介公司减少

国内9w个房地产销售公司，美国<500，我们总量大于全世界总和，会逐渐注销

3.5 商租两用

卖房会50%商品房，50%商业险租赁。商租两用：负债率会下降，租金可以发REITS债券，可能会是今后房地产开发后的常态。