能英律师教你如何签订房屋买卖合同！

买房是人生一大事，买房后签订买卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱！

01案例回顾

2018年12月30日

原被告及第三人房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，总金额608000元，定金50000元。

2019年1月15日

被告必须在2019年1月15日前办理房产证，原告当天支付150000元首付款协助办理房产证，若因被告故意拖延或不及时提供相关材料给守约方造成损失应承担违约责任；

2019年3月15日

原告应在2019年3月15日前将房屋按照合同约定的交付内容交付给乙方，每逾期一天，原告应按照房款的0.04%向原告支付滞纳金，逾期超过15天，即视原告违约。

但是在合同履行过程中，被告因未及时向房产部门缴纳土地出让金（涉案房屋为拆迁安置房），未及时办理房产证。交房过程中，因房屋装修归属发生纠纷，致使合同无法履行，产生纠纷。

02案例分析

江苏能英律师事务所杨贞主任律师认为本案有两个争议焦点：

1、被告是否存在违约行为？

2、违约责任的范围有哪些？

被告作为出售方，对于涉案房屋的质量以及不动产证书的转移登记，有合同约定的义务，同时对于房屋具备交付条件（交付条件双方约定），承担担保作用。

经过庭审，被告未及时办理房产证初始登记，以及在涉案房屋出售以后，擅自更换房屋装修设备的违约事实得到确认。违约责任的范围又成为争议焦点，双方的房屋出卖合同约定了10%的违约金，同时双方交付了5万元定金。

最终法院适用了定金罚则，因为违约金适用基础是损失填平原则，实际损失的确定是很难的，而对于定金处罚则是明确的法律规定。

03风险点

通过此次案件我们可以看出，买房过程中风险多多，因此在房屋买卖过程中要注意：

1、房屋买卖双方在合同约定中，对于产权证的办理、房屋交付情况要进行明确约定。双方对于权证办理时间要明确，给自己也要留足时间准备。

2、买房人在遇到自身特别喜爱的房屋，可以充分支付定金，以保证交易的进行。违约金法院有调整的酌定权，但是对于定金法院在定金符合20%比例情况下，没有调整的余地。

3、房屋买卖过程中，一有纠纷，及时进行诉讼并保全房屋，可以有效提高纠纷的和解。

04拓展：房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。