【514】20190228邢三条

 

【514】20190228邢三条

今天又跟周村同行聊了下，对于目标地块的判断与自己想当然的判断差很多，以至于得出完全不同的结论。

首先，昨天我认为目标地块学区因非第一梯队学区，会非常影响。实际是错误的判断，因为周边政府部分居民楼划片该学区，加上县城学区并不多，所以大家对学区的抗性并不大。虽然不是最好，但是也接受，是这种态度。

其次，关于一路之隔地段的判断。虽然一路之隔会影响客户对地段的感受，但因属于发展地段，且与周边政务板块一路之隔，所以实际上如果定价与主路竞品上有出入，那么问题也不是很大。

再者，关于产品的定位。昨天因为对前两点的误判，把目标地块想当然定位为刚需盘，考虑到与竞品碧桂园可形成差异化。

现在考虑，如果地段和学区都没有大问题。再加上与政府原来居民楼一路之隔，我想可以考虑做改善产品。并且改善客户一般不只一套房，对于学区可能本身就比刚需更不在意，而对于产品品质和居住环境更为在意。再针对碧桂园目前最多的140户型进行再优化，如果能有更多赠送空间，就更为美好了。

四，推广形象上，不推学区。而是要把品质大盘的形象和调性做起来。且聊起来，周村人现在很看重品牌物业的配套，目前只有一个碧桂园是五星级，嘉澜地说引进保利物业实际还未引进。如果我们进驻把高端售楼处形象、品牌物业、示范区、服务人员等一系列做起来，那么也很有信心可以卖的很好。

五、需要注意的是周村市场依然不是一个很好的市场，每年去化量确实很有限。

六、教训：陌生区域看地，除了数据的市调，还要注重和当地居民以及当地同行多聊聊，深入了解下当地情况。不然，同一份数据，可能由于自己的刻板印象，造成不同的判断。再次感叹开发商大老板真不好干，拍脑袋的事儿拍错了，几个亿就打水漂了。