中国城市化处于“2.0时代”进入，其主要特征是：
人口增量和资本增量流入中心城市、大都市区和城市群，城市发展呈现“强者永远强、弱者永远弱”的马太效应。
这种现象有两个主要原因：
首先，人口红利已经结束，新生儿数量趋于下降，大、中、小城市可以获得“人口蛋糕”的时代已经结束。此外，中国常住人口的城市化率已经达到60.6%，最快速的城市化时期已经结束。
第二，鉴于人口趋势的变化，大型基础设施和新基础设施必然会向人口增长地区倾斜，否则只会浪费资金，效率低下。因此，公共设施的推广也呈现出强势和弱势的趋势，最终导致企业、增量人口和资本向中心城市及其大都市区和城市群集中。
如果你了解这一趋势，你就会知道，在未来10年，中国房地产市场价值增长最快的区域可能不是大城市的核心区域，而是大都市地区的“新极”。
“新极”的出现是由于都市圈的形成和发展，给一些地区带来了“直升机式”的价值提升。
一些“新极”是通过产业转移形成的，如东莞，的松山湖，由于华为航站总部的搬迁而突然闪亮起来；有些是因为交通变化而形成的，如惠州南站， 东莞南站， 北京新机场、南通新机场(上海第三机场)等地区；有些是因为政策馅饼击中头部中间而形成的，如横琴，南沙和海南
有10个区值得投资者关注。他们很可能在未来10年超越市场，创造财富奇迹。
1.林深地区
“林深”是指靠近深圳的地区。我们之所以把“林深”放在第一位，是因为深圳太小，资本和人口太多。
就资本密度而言，深圳单位面积“金融机构本外币存款余额”约为北京的4倍，上海的2倍；就人口密度而言，深圳，已达到北京的5倍，上海的2倍以上
我们还可以计算出此外，深圳对扩大产能或扩大实力抱有强烈期望。如果产能扩大，东莞的临深三镇(凤岗、塘，的厦、清溪)和和惠州(尤其是南部)都可能成为深圳的一部分。即使短期内无法实现，也很可能在未来5至10年内实现。
因此，惠阳，大亚湾，东莞面临着三镇的南部腹地。以及与深圳，规划的海洋新城相邻的东莞滨湾新区都成为非常有价值的区域。
深圳，上市公司每单位面积的市场价值，发明专利的数量将是北京和上海的几倍
面积太小，能量不够，所以深圳的溢出能力在中国可能是最强的。事实上，在大湾区，香港基本上没有溢出能力，有限的资金主要流向欧和美，而不是内地。
所以在大湾区，“溢出之王”是深圳。大湾区的城市希望实现跨越式发展，都希望赶上深圳
由于深圳面积太小，政府已经在东莞购买了土地，并计划建造自己的人才室。这可能是中国首例。
此外，深圳对扩大产能或扩大实力抱有强烈期望。如果产能扩大，东莞的临深三镇(凤岗、塘，的厦、清溪)和和惠州(尤其是南部)都可能成为深圳的一部分。即使短期内无法实现，也很可能在未来5至10年内实现。
因此，惠阳，大亚湾，东莞面临着三镇的南部腹地。以及与深圳，规划的海洋新城相邻的东莞滨湾新区都成为非常有价值的区域。
此外，中央政府和广东省都非常重视连接珠江河口东西两岸的交通。深圳至中国通道将于2024年通车，深圳至珠海通道正在加紧规划中。随着深圳中心城市向西移动，未来中山，的翠亨新区、唐的家和珠海的魏碑都比惠州南部更靠近深圳中心城市。这只是深圳扩张的方向。向西穿过珠江河口很难。
因此，林深注定要产生许多“新极点”。例如，白云，的新城、惠州的南站和惠州凤岗的大亚湾的万达广场至于南沙，连广州，它实际上已经成为林深的一个区。
2、海南
3、廊坊
北三县，是廊坊，的一个飞地，河北，被天津和北京包围，北三县包括三河市， 回族自治县，总面积1277平方公里，人口111.3万。
廊坊跟北京的亲密程度，超过了昆山、嘉善、南通跟上海的关系。只是廊坊本身产业一般，还有待积蓄力量。
4、长三角一体化示范区
5、珠海的两个片区
珠海的“唐家+北围”以及“横琴”这两个片区，将在未来10年迎来非常大的机遇。
“横琴”大家比较熟悉了，它位于澳门西部，是一个106平方公里的岛屿。前海、南沙、横琴，是国家确定的“粤港澳大湾区”的3大发展平台。但在中央的“发展规划”里，提及横琴的次数明显超过前海和南沙。
原因很简单，横琴可操作性最强。一是因为距离澳门非常近，只有一条水道之隔；二是横琴空地很多，发展空间大；最重要的是，澳门比香港更懂得抓内地发展机遇，非常配合横琴的发展。在横琴，未来将试行自由港的政策，一线（跟澳门的海关）放开，二线（横琴跟内地的海关）管住。未来的横琴，将是澳门和珠海共管的地区。
横琴的房价达到了5到6万元的层级，相当于南沙的2倍。相比之下，珠海的“唐家+北围”性价比更好一些。
“唐家+北围”位于珠海北部，是未来深珠通道连接珠海的地方。
如果说港珠澳大桥是中国跨海交通的1.0版本，那么深中通道是2.0版，深珠通道将是3.0版。深珠通道不仅包括双向8车道的公路交通，还搭配了轨道交通。
它一边连接着“唐家+北围”，一边连接着深圳最受中央重视的前海片区。前海片区正在追赶后海的房价，二手新盘在15万左右。而通道另一边的“唐家+北围”，还在3万左右徘徊。
在大湾区，深圳已经取代香港成为最大的“能量外溢者”。横琴未来跟着澳门走，主要是金融商贸；“唐家+北围”未来跟着深圳走，主要搞高新技术。目前珠海主要的高新技术企业、上市公司、发明专利，都集中在“唐家+北围”片区。
此外，“唐家+北围”距离深中通道入口也不过20公里左右。深中通道将于2024年通车。
6、广州南沙
南沙是广州唯一的副中心，全区总面积780平方公里，目前常住人口80多万。
南沙也堪称“三区叠加”的地区。首先，它是国家级新区（前海和横琴不是国家级新区）；其次，它是自贸区。而广东自贸区的一大半面积，都分布在南沙。第三，南沙是粤港澳大湾区3大发展平台之一。
南沙还有一个重要的优势——地处大湾区的地理中心点。但南沙也有自己的劣势，距离广州中心城区太远，从南沙区政府开车到广州市政府，百度给出的最近路线是55公里。
至于南沙区政府距离白云机场，更是达到88公里以上。而距离深圳宝安机场，反而只有57公里。深中通道开通之后，给南沙龙穴岛留了一个出口，这样让龙穴岛到深圳机场的距离一下子拉近到30公里左右。
所以你会发现，南沙即将成为距离深圳中心城区最近、规划档次最高的区域之一。因为在广东省和广州市眼中，南沙地位是非常高的，基础设施配套也非常好，砸了很多钱，唯一的缺点是人气不足。
南沙最有价值的片区是：地铁4号线的金洲、蕉门站附近，也就是所谓的蕉门河片区，南沙区政府在这里，配套完善、基本上建成了，二手房普遍不到3万。其次是灵山、横沥岛尖，这里是南沙的CBD，未来广州拿到的金融资源很多会放在这里。再次是南沙客运港片区，这里目前教育资源是最优的。南沙位置好的新盘，目前价格在3到3.5万元左右。
7、佛山三龙湾
三龙湾，是佛山官方在2018年5月提出的新概念，是指佛山市禅城、南海、顺德三地靠近广州南站的区域。
说白了，就是希望蹭广州南站这个华南最大的“流量入口”，构建佛山新的发展极。
由于这个区域紧靠广州中心城区，有很好的交通基础、产业基础，再加上未来密集的轨道交通布局，让这里比广州的很多地方都更有投资价值，至少比增城、从化和花都的很多地区有价值。
三龙湾面积为93平方公里，其中比较受重视的是顺德的佛山新城。提到佛山，大家往往会首先想到千灯湖，千灯湖固然好，配套也非常完善，但基本上建成了，也就是说政府最大的利益不在这里了。所以成长空间不如佛山新城。
8、南通新机场片区
南通新机场，其实就是上海第三机场。
上海面积只有6000多平方公里，放不下第三机场，在市外选址是必然的。经过嘉兴、苏州、南通等周边城市的激烈竞争，最终选址在南通目前市区的东面。新机场规划的年吞吐量超过4000万人次，地位甚至略超南京和杭州机场。
在中国普通地级市（非省会）经济总量排名里，南通目前仅次于苏州、无锡、佛山和东莞，位居第五。GDP总量去年达到9300多亿，全国（内地）位居23位，超过西安。汇聚资金总量排名是27位。所以南通本身经济实力就非常不错。
2009年到2019年，南通小学生人数增长为9.5%，显示这个城市过去10年人口吸引力一般，这是南通的弱点。
除了新机场，南通还在东部海滨规划了“通州湾”新港区，这里将成为连云港之外，江苏省新的出海门户。所以南通向东发展的态势明显。
围绕新机场和新港口，将诞生新的不动产投资机会。比如空港新城，就在规划当中（下图）。所以未来南通投资机会主要在东部，主要在机场周边。
但有一点我始终不明白：为什么民航总局不让南通新机场直接叫“上海第三机场”或者“上海XX机场”。没有上海的冠名，将来这个机场吸引客流的能力将至少打5折。想想看，你让一个出差上海的人飞南通，他一定会反问：为什么是南通？如果非要选虹桥和浦东之外的机场，难道我不能去杭州机场或者无锡机场吗？
对此，南通市官方要有清醒的认识。机场的名称非常重要，比如深圳机场之前叫“深圳黄田机场”，据说在闽南话里“黄田”跟“黄泉”差不多，很多人非常反感。最后，更名为“深圳宝安机场”。
9、南京都市圈的几个片区
南京是经济大省里典型的“弱省会”。在经济总量上，不仅压不住苏州，还一度压不住无锡。
南京对于江苏南部的辐射作用也有限，因为上海太强大。再加上地理位置偏西，对安徽倒是产生了半个省会的作用，因此被戏称为“徽京”。调侃南京的民间称呼还有“苏联”（江苏省没有公认的老大，很像一个联邦省），或者台湾的“精神省会”。
总之，南京可以是台湾的省会，可以是安徽的省会，唯独不像是江苏的省会。
但事实上，情况正在发生变化。用我最推崇的资金总量（金融机构本外币存款余额）观察，南京早就超过苏州了，只是很多人认知达不到这个层面而已。
南京已经被中央点名，要求发挥中心城市的作用，而没有点苏州。所以南京未来会有一系列利好，比如扩容。我就认为，镇江划给南京只是时间问题。
所以，南京会有两个重点发展方向——向北，是江北新区，这是为了更好发挥“徽京”的作用，并强化对苏北的辐射；向东，是紫东新区，为将来合并镇江做准备。
上图是南京都市圈的地图。为什么南京扩容不会向安徽这边？因为跨省，还因为跨越传统文化历史边界。所以还是拿下镇江比较容易。此外，安徽滁州距离南京江北新区很近，未来也有较大机会。
10、杭州都市圈的几个片区
今年以来，热钱蜂拥入杭州。杭州汇聚的资金总量，已经超过5万亿。这意味着，杭州开始把成都、重庆、南京甩开，进一步逼近广州。
你看GDP，绝对发现不了杭州有什么牛的。但看资金总量，看上市公司市值，看独角兽数量，就会发现杭州真的准备跻身一线城市了。所以，任何以GDP为主要指标来评价城市的，都是耍流氓，因为GDP太水了、太假了。
杭州的突飞猛进，还体现在疯狂卖地上。2016年以来，已经买了上万亿。这些钱都投入到基建里，会迅速提升城建水平，并可以抑制房价、吸引更多的人加盟。
在杭州限购区域里，比较看好未来科技城（上图）、钱塘新区（下沙+大江东），非限购区域可以好看临安区的青山湖科技城、临安中心城区（800米内有地铁的区域）。但大江东这个片区，有点类似南沙，发展起来需要时间。
土地面积不到全国1%，人口数量不到全国5%，却神奇地创造了全国13%的GDP，这就是国家战略粤港澳大湾区—————未来的全球第一大湾区！