房贷利率下调会刺激市场回暖吗？
避其锐气，击其惰归。大江东去，浪淘尽，千古风流人物。海内存知己，天涯若比邻。从善如登，从恶如崩。风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。解码房贷利率下调是否刺激市场回暖。
一个喜大普奔的消息：房贷利率快到历史低位了！
接着我们要问的是，那么，你会买房吗？
我们接着往下讲。半个月前，央行于5月15日调整首套房贷款利率不低于市场报价减20个基点，按照当时的LPR报价房贷利率最低可做到4.4%。紧接着，5月20日，5年期以上LPR超预期下调至4.45%。
这两个事情加在一起就有点厉害了：全国首套房贷利率下限将动态下调至4.25%！
这个降幅，还是非常超预期的！城市也在“助攻”中，据不完全统计，苏州、郑州、济南等17个城市已参照全国房贷利率下限执行，多数城市房贷利率达到历史低点。
那么问题来了，房贷利率下调之后，购房按揭还贷压力减轻，到了最佳买房时机了吗？
利率水平降至历史低点
5月20日，贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，较4月下调15个基点。
这是自2019年LPR机制建立以来，5年期以上LPR调整幅度最大的一次。就目前国内利率水平而言，当前已处于相对历史地位。
此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。
过去20年5年期贷款基准利率基本维持在7%左右。2008年时，5年期以上贷款基准利率甚至达到了7.74%。彼时，全国商品房交易开始萎缩，全年销售面积和销售金额下降幅度均达到20%左右，并且出现十年来首次房价下跌。
为了刺激购房需求，据CRIC梳理，仅2008年全年就有5次降息，累计降幅2.16%，当年12月5年期以上贷款利率下降至5.94%。
此后几年，国内利率水平一直维持在5%左右，一直到2019年LPR机制建立，5年期以上贷款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鹅，截至目前5年期以上LPR已有了五次调整，其中2020年调整2次共15个基点，2022年至今2次下调共20个基点。
全国房贷利率处于什么水平呢？
自2021年11月房贷松动以来，近半年，全国房贷利率累计降幅超过50个基点，部分城市更是累计下降100个基点。
融360数据显示，2022年5月（2022年4月20日-2022年5月15日）全国首套房贷款平均利率为5.03%，环比下降13个基点，二套房贷款平均利率为5.36%，环比下降9个基点。
房贷利率水平回到2016年。
彼时，全国首套房平均房贷利率为4.45%，二套为5.4%。
11个二线城市
纷纷下调房贷利率
在央行宣布首套房贷款利率下限下调20个基点之后，5月15-5月20日之间，就有约20个城市首套房贷利率最低可做到4.4%。
积极响应的城市中，涵盖了一线二线和三线城市。
5月20日，5年期以上LPR下降15个基点之后，天津、济南、苏州等二线城市房贷利率继续下调。
据丁祖昱评楼市不完全统计，截至5月28日32个一二线城市中，有11个二线城市最低可执行首套4.25%的房贷利率，18个城市执行二套5.05%的房贷利率。
以天津为例，当前4.25%的首套利率正处于2008年和2016年最低点水平。
除了二线城市以外，北上广深四大一线城市也有所下调，但调整幅度相对较稳定，主流利率跟随最新的5年期LPR报价降低15个基点。
例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%，二套利率由此前的5.65%降至5%；上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%，二套利率由此前的5.65%降至5.5%。
截止5月28日，重点32个一二线城市首套房贷平均利率为4.5%，二套房贷平均利率为5.2%。相较于CRIC监测的4月全国重点35个城市首二套房平均利率分别下降63个基点、27个基点。
月供减负的刺激作用多大？
房贷利率调整，意味着月供额度下降，购房成本降低。
不少城市下调房贷利率至4.25%以后，我们按照“100万贷款本金、30年等额本息方式”的贷款方式进行测算，以重点10个城市为例，月供平均减少约350元，其中广州、天津、济南、青岛月供减少均在平均值以上。
面对这样的低利率，你会买房吗？
通过调研我们发现，多位购房者普遍存在两种心态，一类购房者认为，房贷利率下调会影响购房预期，但是否购房决定性条件还在于手头资金有多少；另外，本就计划买房的刚需购房者认为利率下调对其买房有一定刺激作用。
在杭州工作的韩先生在2021年一直参与摇号买新房，但2022年受到疫情影响，公司股票下跌，收入预期下降，因此买房之路就此搁浅。
他告诉我们，去年八九月份，杭州首套房贷利率达到近年来高点，有6.3%左右，但去年底一直在回调，目前已下降至4.45%左右。按照100万贷款总额来看，较去年9月月供就少了1153元。
在韩先生看来，即便是月供少了千元左右，但现在经济形势比较差，后续楼市应该还会有新的调整，所以不会轻易入手，还想再观望一下。
与韩先生不同的是，原本计划在两年内买房的李琦，在五一之后重启了买房计划。
李琦在北京工作，疫情原因导致她不想再租房，因为首付问题买房一直没有实现，今年有了一定的积蓄，加之父母支持，现在又赶上房贷利率下调15个基点，她计划疫情得到控制后就定下来。李琦告诉我们：“房贷利率下调对我来说有比较大的刺激作用，毕竟在一线城市，月供少一点，压力也小一些。”
但还有部分购房者表示，“我差的不是这点利率，差的是首付！”
那么，还没买房的你呢？
今年整体形势并不乐观。尤其4月城镇失业率上升0.3个百分点至6.1%，创2020年3月以来新高。受疫情影响，受访者普遍也遇到工资打折的情况。在此情况下，月供减负的决定性作用仍然有限。
这个时候，利率下调到底有没有促进作用？
我们认为，房地产市场亟需决定性政策出台，如降低首付款比例，直接有效解决购房资金问题。只有叠加各城市出台的有效购房优惠政策，减负效应才会明显释放。