认认真真讲房价

最近又一轮楼市调控，但是大家都对楼市麻木了。涨价再高，反正10万一平还是30万，100万一平都是买不起，何必再闹心呢。但我想有些事还是要弄明白点，就为了我这读书读出来的酸劲。

中国房价上涨最初是城市化的逻辑。城市化需要基础设施建设，过去穷，基础设施建设的钱谁来出？最好的办法就是垄断土地，利用土地垄断溢价进行基础设施建设，再把成本摊到用地的企业和居民身上。谁用地谁付钱，天经地义，甚至很有效率。是想，假如政府出面每家每平摊派4000元，建成一条地铁新线，会使房子本身溢价1万元，居民自然会接受这种涨价。因为规模效应，政府这么修地铁，公路这样的公共产品是有效率的。但是过去制度不规范，垄断了以后别的问题就出来了，垄断溢价里不仅包括基础设施建设的钱，还有开发商的暴利，行贿款，拆迁补偿的支出，其它挪用等等。到后来，由于土地成本和动拆迁款的刚性上升，政府卖地价格翻了几番，但实际拿到手的钱仅能还点基建贷款的利息了。没有基建配套，房价上涨就是无根之水，怎么涨都是有限的。

近年来，很多城市的大规模基建基本都停了，没钱建不动了。房价涨得慢了，但还在涨，尤其是2016年这轮涨，足以称得上诡异了。房子没有因为基建导致自身价值的上升，实体经济也没有什么热点激发城市化需求，价格上升是违背市场规律的。

近年的房价上涨，是政府和金融逻辑的结果。首先，政府没钱了，但支出是刚性的。所谓刚性就是政府要养人发工资，要办事运转，还贷款利息等支出，必须按时按量支出，不能少不能欠，削减支出也很困难。政府过去可以靠土地溢价里的一部分收入来填补支出，现在不行了。第一个办法就是向银行借钱。政府借钱，主要的抵押物就是土地。这里讲的政府，要广义上看，包括政府控制的国有企业和机构。这种借款，从一开始就是权宜之计，因为税收没办法填补支出，政府也不能大量裁剪公务员数量和待遇，所以必须每年一直借，不停借钱一边还利息一边填窟窿。但是土地毕竟是有限的，而且银行要土地也没用，再加上真的让政府违约了，公开拍卖这种土地在中国还有法律问题，因此，银行明知道政府不可能还钱，也必须借钱给政府。若是地方银行，更是地方政府的下级，更没办法。但是，银行也不可能估价1个亿的土地借给政府2个亿吧。唯一的办法就是让土地每年都涨价，今年估值1亿可以贷款6000万，明年估值1.2亿，又能追加1200万贷款。假设一个地王需要100亿的资金，但是周边土地评估价的上升可以让政府贷出1000亿资金来应急，那么这个地王就很合算了。这就是近年来房价上升的新逻辑。所以，近年来地王不是连续出现，而是周期性出现，因为还款压力是周期性的，一到周期就涨一轮。

那么，谁来创造一个又一个地王呢？不是政府，他们没钱，不是企业，他们不傻。答案只有一个，次级贷，或者说，老百姓。我们知道，这几年投资行情不好，民营经济固定资产投资已经接近0点了。那么，现在市场上那么多鬼都不知道是什么的理财产品在干什么？那么多钱通过理财产品，进入了银行的表外业务（没有监管的地带）。这些钱绝对没有大规模流入实体经济！有一部分进入股市，结果造成了年初的事故，被封杀了。所以他们只有一个流向-----房地产。

假如我是银行，我手里一批土地贷款要违约了，很多，几乎一个城市所有的土地都在抵押贷款。如果贷款违约，我就会破产。我就会让人想办法提升土地价格，避免违约。没人干，我就自己上。为了规避监管，我会用4%或更高一点的利息，去搞一堆谁也不知道干什么用的理财产品。跟企业说，买这块地，用这个价格，别怕卖不出去，过1年我再找人买回来，用更高的价钱。

如果我的逻辑是真实的话。那么房价会无限上升，真的可以无限上升的！结局，大概就是生活水平极度恶化，社会崩溃为止。即使贷款违约了，风险也是买了理财产品的老百姓。

如果说中国目前最罪恶的事，我能想到的就是这个房价的链条。政府应该用最快的速度遏制它。解决房价先要解决财政，解决财政先要解决权责分工，解决分工先要整顿吏治。理顺权力结构就要触动一些人的利益，但再不触动一些人的利益，中华和民族的利益必将无存。