香港楼市观察：商业、写字楼苦熬寒冬（下）
柳暗行多久，花明待何时？
文|陆警幻
编辑|李惠聪
相较于香港住宅风波后的坚挺，香港的写字楼市场陷入低潮。
作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环的租金曾经 “贵”绝全球。然而，在新冠肺炎疫情影响下，中资金融机构、共享办公平台等纷纷放慢甚至搁置扩张步伐，这对香港甲级写字楼租赁市场的影响立竿见影。
数据显示，5月，香港中央商务区将有大约110万平方尺（编印102193平方米）的空间处于空置状态。香港写字楼市场空置率也在今年出现了十年新高。
今年年初，著名在线旅游公司Expedia削减了亚太地区的业务。截至目前，已过去了4个多月，该公司空出约2.5万平方尺（2322平方米）区域仍在市场上求租。一位地产中介人员表示，2018年该写字楼租金是每平方尺83港元（每平方米803元），如今业主愿意考虑以每平方尺60港元（每平方米581元）的价格出租。
不仅如此，李嘉诚旗下长江资产控股的长江集团中心，62层楼中已经有10层左右面积被退租，目前仍在寻找新租客。在香港拥有国际金融中心的恒基兆业地产财务数据也显示，预计目前其公司总租金收入下降了约10%。
写字楼空置率的攀升正给香港写字楼市场带来巨大压力。
事实上，相关业内人表示，业主们在目前阶段，想要留住租客只能降价。而眼下空置率高的窘况可能要持续到明年才会有所好转，因为直至目前，国际经济形势还不明朗。
香港资深房地产分析师纪言迅向新地产记者表示，目前，香港商业最受打击分别是零售行业和写字楼两个市场，其中香港各区甲级写字楼租金跌幅在今年第一季度进一步加剧，写字楼租赁活动几近冰封。
同时，该人士亦表示，尽管香港写字楼需求可能持续减少，面对不确定性，目前仍未有大型公司撤出香港的极端状况。事实上，企业对香港长远信心将成关键，无须假设香港写字楼市场已处于世界末日，应对行业维持“正面”看法。
香港去“中环化”
作为香港金融中心的晴雨表——中环，一直是各大企业在港办公首选。
2010年香港中环写字楼租金曾高达每月平均租金呎价110港元，超越东京及伦敦西部成为全球写字楼租金最昂贵的地区。
十年来，昂贵的租金让不少金融机构逐渐对香港中环敬而远之。
2018年，香港证监会迁出中环后，小摩、瑞信等知名外资投行也陆续撤离中环，分别搬到了九龙、观塘等性价比相对较高的地方，香港金融机构去中环化也拉开序幕。
纪言迅分析看来，在这次疫情催化下，去中环化已一触即发。
疫情让线上办公成为各大企业工作首选。由于企业希望削减成本，对办公空间的需求已经下降，只要办公条件、位置合适，中环办公已不再是企业首选。同时，香港其他区域的转型（九龙东区和港岛东区）也给不少企业带来了办公新选择，未来去中环化或许会越走越远。
目前，在疫情影响下，中环办公楼出租率已下跌5～6个百分点，预计今年全年要下跌10~15个百分点。
据莱坊最新发布的《香港每月物业市场报告》指出，全球经济的不确定继续削弱中环甲级写字楼租赁需求。为减低租赁成本，一些大型跨国公司和企业计划将写字楼撤出核心商业区。
同时，在未来12至18个月内，中环及金钟将有约190万平方呎的新增写字楼面积，相当于现有写字楼存量的10%。由于超甲级写字楼的业主受压，莱坊预计核心商业区的写字楼租金将回软。如果业主愿意减租或者将单位分租，一些较小的跨国公司可能会进驻填补空间。
由于市场气氛冷淡，也总能看到一些超低单价租赁交易。2月底，位于金钟的美国银行中心一个高层单位，面积约2637方呎，仅以月租11.07万港元租出，成交呎租仅为42港元，创下这栋大楼过去十年的呎租新低纪录。
相比之下，目前香港中环区甲级写字楼的平均呎租约为130港元。作为中环的超甲级写字楼“地标”国际金融中心，尽管成交呎租仍保持在210港元，但租赁成交十分疏落。去年迄今为止，仅有三宗成交。
由于租金下调，甲级写字楼市场的成交亦受到影响。投资者要求这类资产的价格有大幅的折让，且租金回报率至少要达到3%以上才会考虑。对于一些基金类投资者，他们非常关注是否可以马上收租，产生现金流，相比之下，过去几年，这些投资者可能更关注资产本身价格的涨幅。
长时间来，中环无疑是特区政治与金融中心的核心，它汇集了香港政府总部、汇丰银行大厦、IFC、中银国际大厦等，是精英翘楚的聚集地。但持续攀升高租金近年来也无疑对这些精英们产生冲击。
几年前，摩根大通和法国巴黎银行已开始租用租金更便宜的九龙东区和港岛东区写字楼。
业内人士曾指出，银行及金融业是香港中环写字楼出租业务的主要需求来源，来自中资企业的租赁需求尤其强劲。
外资撤退，中资入场。近年来随着大量中资金融机构进入香港市场，甲级写字楼租金亦水涨船高。
根据世邦魏理仕的研究显示，2016年3月至2019年3月，中资机构在香港甲级写字楼租用总面积增加210万方呎。其中，中资金融机构贡献近60%的租用面积增长。
不仅如此，近期，据彭博社的一则报道，字节跳动有限公司和阿里巴巴集团控股有限公司已经在香港大幅增加办公空间。其中，字节跳动在铜锣湾时代广场租了约3000平方呎（279平方米）的场地，租期三年。阿里巴巴也在同一栋大楼里租了一层楼，面积约为1.7万平方呎（1579平方米）。目前，阿里巴巴一共在香港租了三层楼。
但在纪言迅看来，单从租赁角度，变化并不是特别大。虽然目前国内企业来港上市的需求逐渐变大，但在租赁办公楼选择上并非硬性要求，办公空间是否会增加也还是未知数。而且不少企业也不是非中环不可。总体来看，中资进入还是无法解决目前香港中环所面临的根本问题。
零售业连跌15个月
写字楼市场空置率创新高，零售业也苦不堪言。
2020年二月份开始，香港零售销货额按年下跌10.1%，结束了自2017年三月以来的上升趋势，录得自2016年八月以来最大跌幅。纪言迅也表示，零售业疲弱持续反映外围不明朗因素影响消费者的态度，这对核心零售区的租金造成下行压力。
近日，据香港政府统计处公布，4月零售业总销货价值的估约241亿港元，按年下跌36.1%，连跌15个月。
如此惨淡的数据，与香港对于防止新冠疫情输入的举措密切相关。根据香港特区政府安排，自今年2月8日起，从内地、澳门和台湾入境香港的人士必须接受14天强制检疫。
而这也让香港零售业、旅游业无疑失去了最佳的“抢救”黄金周，行业寒冬直接进入“冰河时代”。
昔日人山人海的海港城如今只有寥寥数人
一直以来，香港零售业十分依赖内地访港游客，但自去年下半年香港社会冲突以来，内地游客数量锐减，如今全球蔓延的疫情，更是对香港零售业雪上加霜。
香港旅游发展局数据显示，2019年，内地访港旅客合计4,377万人，较2018年减少14%。2020前三个月内地访港旅客仅267万人（其中1月254万人），同比大幅下降超80%。而在今年的五一假期首日，中国内地访港旅客仅119人次，去年同期这一数字为50万人次。
内地旅客的下降对香港零售业的冲击在香港零售业销货价值数据上得到充分体现。
数据显示，香港2020年一季度经济数据同比下跌8.9%，创有记录以来最大单季跌幅，香港经济正在陷入深度衰退。
香港零售管理协会主席谢邱安仪曾透露，以往很少降价的国际品牌，亦被迫采取不同手法变相减价，预计零售商“劈价促销”将持续一段时间，至市民的消费力回升才结束。然而，她坦言，社会运动阴霾仍影响香港零售业，即使“封关”出入境限制措施解除后，短期仍难回复疫情前水平，预计最快至今年年底才稍为好转。
据记者了解，4月数据显示，香港珠宝首饰、钟表及名贵礼物销货价值按年大跌76.6%；药物及化妆品下跌62.9%；汽车及汽车零件下跌19.2%；百货公司货品下跌18.0%；不过，超级市场货品销货价值则上升14.4%。
不仅如此，香港DFS商场近日推出了折扣力度颇大的促销活动，参与促销的包括Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品牌，大部分品牌甚至是全场5折，一些热门的款式也参与促销。相比之下，以往在香港商场的专柜，这些奢侈品牌罕有如此大幅度的折扣，即使有折扣通常也只是一些过气款式。
同时，也有不少奢侈品牌们对挣扎中的香港零售业失去了信心。
4月上旬，意大利奢侈品品牌Valentino撤下了香港海港城双层旗舰店的招牌，虽然海港城从2月开始已经主动为商户降租50%应对疫情，但仍有不少品牌店选择关店或者缩店。
作为亚洲最赚钱的商场之一，海港城全年超过8000万人次的客流量仅次于迪拜购物中心。在高端和奢侈品商品销售方面，海港城对香港全年总销售额的贡献达到三分之一，对于任何奢侈品品牌而言，海港城门店都是公司营收至关重要的核心店铺。
此外，香港化妆品零售龙头莎莎近期也发布盈警，截至今年3月底止全年业绩，期内亏损5.16亿元，去年同期则录得溢利4.71亿元，每股基本亏损16.7仙，不派末期息。翻查资料显示，至少为2000年后首次停派末期息。
截至今年3月底止，莎莎的零售店铺数目为235间，按年减少18间。莎莎表示，将继续与业主磋商，争取为短期内未约满的店铺提供临时租金减免，并与业主寻求把新租约形式由定额租金转换为按营业额抽成的可能性。集团已透过无薪假安排、临时减薪计划和减少工作岗位，并鼓励员工清理假期，以降低员工成本。
在疫情冲击下，内地零售已通过拓展线上市场和直播带货等模式摸索新出路。严峻的市场形势为香港各业带来严峻挑战，面对业绩下滑和控股权丧失风险，处境艰难的香港零售业也急需在危机中寻找新机遇以熬过这场“寒冬”。
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lihuicong2005；PreservedRoses