《鹏城》读书笔记

《鹏城》这本书是之前朱主席组织团购时买的，当时不知道该书的价值，直接束之高阁了。直到15年决定把心灵创富公众号（xinlingcf）的书单都读一遍，才拿起了这本书。《鹏城》记录的是以业余套利、貔貅陈为首的深圳一帮房产投资大佬的微博聊天记录。只印了一千本，内涵了多位牛人的投资风格以及在金融危机时遇到的坑。可谓有干货、有警示。感谢当时朱主席的大力推荐。

1.    复利是人类最伟大的发明

    貔貅陈案例：初始资金300万，购入一大房，每年回报10%，年租金30万。用上期末的租金购入30万1小房，小房回报10%。所有房子一起收租每收足30万就 买入一小房，如此类推…那多少年才能收回成本：72／（0.1＊100％）=7.2年。这还是建立在租售比10%基础上（上海2015年市区老破小自然租售比5%），估计现在已经很难做到了。这还是没用上杠杆。

    房产高高手：年回报率10%，300万资产，3.3倍杠杆，每年买卖一次，或杠杆一次，租抵供，7年后每年的净资产是多少?

1=399=300*3.3*1.1-690

（300万资产3.3倍杠杆到990万资产，其中贷款额690万，回报率10%）

2=531=399*3.3*1.1-918

（3=706；4=939；5=1248；6=1660；7=2208）

    确定财富自由的决定因素并不是你现在拥有多少钱，也不取决你这两年的投资收益率，而取决于长期收益率。但是杠杆也有利弊，如果遇到加息周期，房子的租金不抵月供，杠杆会加速你的损失。而一旦从财务杠杆创造的奇迹中获利，只有极少数人会退回到更加保守的负债比率。任何数据无论多么令人心动，只要乘以零，都会灰飞烟灭。即使非常聪明的人，运用财物杠杆产生的结果经常是零。

2.    保持对市场的敬畏心

    08年后面的事情大家都知道了，房股双杀！房产成交清淡。你想卖出除非比市场便宜10%，下一个想卖出的业主，再跌10%！每月一个跌停板的速度，房价迅速贬值。那会儿每卖一套房，都要喘口粗气。08年八套房子在手，三四五月份跌停板出货。最后2套于7月从每套盈利40万到割肉30万仓惶出掉。没信心，彻底的没信心，资产市场跟疯了一样。小结：不明不白赚来的钱，迟早会连本带利还回去。————《命运逆序之路》业余套利

    本书最精华的部分个人认为就是这段套总的这段心路历程。幸运的是套总的风格是全款买入，快进快出。但即使如此，遇到下跌周期，还是让他心有余悸。有时不动产升值是意外的惊喜，是市场货币增发的产物。如果你不懂经济周期，仅仅是频繁的买卖。那你最多算是个投机者。短线是银，长线是金，最后赚大钱的或许还是那帮持有投资者而不是交易型投机者。而太多成功容易造成不谨慎，如果08年套总没有卖出，而是持有直到一年后，甚至大量低价收货，估计他现在的资产可以翻翻了…

3."／"型人生

    孔子的《论语·为政》：吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩。15岁至30岁是培养专业到专家的关键期，30岁后应该是成为自己所处知识领域的细分专家。重点是为自己建立财富管道，才能在40岁不惑之年不产生物质匮乏，以致后半生随心所欲。

    而多数人的人生是"∧"的走势，达到一个高点，这高点也许60也许50也许40就没了，之后就是下坡路。这是普通E象限的人生。很少有人可以走成"／"这样的，因此年轻人在上升时应当尽可能配置能生钱的资产，房产若算上通胀就是"／"，如果觉得自己以后会越来越牛逼，而不提前打算就会很危险。就如我想到身边的一位朋友，在不惑之年离开了自己创办的公司，而巨大的家庭开支让他来不及调整心理落差，不得不回归到最初打工的状态。皆因在早年没能创立自己的财富管道，以致又回到原点。

    常有人对着京沪不断上涨的房价望而却步，而正是你的犹豫才造成了你的现状。快人一步看到的是视野，慢人一步看到的是发不完的现状牢骚。房价泡沫是货币增发以及人口涌入造成的供应短缺，根据现在货币发行速度每10年六倍来算，30年后将是216倍，你把要投资的钱分散在这三十年中投入到房产中，即使运气再差翻个百倍也很容易。而人口涌入造成的供应短缺，也加快其增长速度。30年后与同龄人相比，你愿意依旧在写字楼玩命加班，还是在海边吹着风思考诗和远方呢…