房产价值分析法

京、老破小、强二线、海景房......怎么看房产的投资价值？市场上的房子林林总总，哪个价值高呢但凡说到价值，就得上手术刀来解剖。

我呢创建了一个房屋价值分类法，将房屋的属性分为：

使用属性、占有属性、投资属性、金融资产属性。

先用几类房产来做案例

一、旅游地产

买旅游房产，往往是看中了此处风光秀丽的自然资源价值，这明显属于房产的使用属性。

但为什么三亚的房价比丽江的贵呢？按理说，海景房很多，但丽江风情独此一家，丽江应该物以稀为贵而高于三亚呢。

使用属性必然涉及该地区的基建、交通、居住的便捷等等，所以，当一个旅游地的易用性比另一个更强，那价格往往也更高。

由此可见，旅游地产的使用属性是非常强的。

但旅游地产并不因使用属性强而让人仅仅是租用，因为有支付能力的人可以进行占有，所以我们可以看出，这是因“即时”的使用属性，衍生出“长期”的占有属性。一旦占有，这个房子不住时，能出租多少租金，倒不是购买者首要关心的问题。

很多北方人买海南，有很强的冬季使用需要；去崇礼的还真是滑雪者；这两地的使用频率都显然超过丽江大理。

但旅游地产的投资属性，则显然低于其“金融资产属性”。大多旅游地产买家，都是多套或至少二套，对房屋的保值性是有认识的，买房子总是不会亏的，这种心理不在少数。而对于真的要赚多少钱，其实放在比较其次的地位。况且流动性也并不好。

--结论：旅游地产的核心价值在于：占有属性+金融资产属性。

二、环京，永清固安

大部分北京人购买固安永清，恐怕真会去住的没几个吧。

环京这些地方，目前基建不成熟、交通远、商业配套、教育配套等，都还没起来，甚至租金，都是非常低。非常显然，购买者只有一个目的：升值，赚钱。

什么，你说想拥有？那现在环京涨回2年前，你卖吗？

要卖，就不是拥有。

可见环京临深近沪的房子目前对于购买者只有一个：投资属性。

三、静安区的老破小

所有大城市的市中区的特点都是：居住起来真没那么舒服。

没办法，几十年的老房子，设计就那样，舒服不了，因为舒服是和近些年盖的房子：电梯、新风暖气、花园小区等这些比。

但交通实在是方便，出门就地铁，白领可以睡到8：30才出门，周末可以去听话剧，现代社会这是很奢侈的了。

但请问，如果你准备500万预算在上海买个婚房，是买近郊的新房或次新，还是买静安老破小？

如果选择近郊电梯次新或新盘的，那么，就反证了老破小的使用属性远大于占有属性。

但是，老破小的优点也很明显，因为在市区方便，想出手容易，流动性非常好，而且，租金非常高。

--结论：老破小主要是 使用属性+金融资产属性。

四、天府新区

所谓强二线的成都，随便找个人问：你买房想买哪？

不是非住市区的人都会说：南边。 南边就是成都市政府的新城区规划：天府新区。

各省会城市的新区都笼罩在一片光环之中：干净的高等级公路、宽阔不见电线杆的街道、高耸的新公寓、配建的公园和产业。

当然，很多城市的郊区也包含这些特点，不仅仅是新区。

这让城市的年轻人产生了强烈的占有冲动。

当然，最好价格也更便宜点。事实，也是如此。

但买郊区的人，可能仍然在市区租房子住。

--结论：近郊和新区是占有属性为主，投资属性略次。

由几个案例，我们可以尝试得出如下结论：

*使用属性高的房子--租金高，价格波动小，保值（抗跌），但不容易有暴击机会（这点，以后可以根据资金回报率的法则来展开）；

*占有属性高的房子--新房高溢价，价格波动较大，不够扛跌；

*投资属性高的房子--价格波动很大，完全不抗跌，但非常容易暴击。

*金融资产属性--市区核心地段，方便抵押，方便出售，变现容易。

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