社科院报告称中等收入者买房负担进入警戒线

中等收入者的买房负担已经进入警戒线。

 

3月21日，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”

 

汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在上海、北京、深圳等地进行了广泛调研，与政府房地产部门、开发商等进行了接触，得出上述结论。

 

上述各地属于全国房价最高、价格上涨最快的城市。国家发改委、国家统计局在3月19日发布的数据显示，2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。

根据上述调研报告，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

 

供不应求导致房价上升

 

从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。近几年随着调控的力度加大，房价没有出现下降的趋势，而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。

 

2003年以来，中国经济增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应的商品房供应。比如从1996年开始每年城市化率(城镇人口比重)上升1.4个百分点，2005年城市化率为43%。而且家庭结构不断缩小，因此需要的住房面积，以及套数需要不断增加。每年需要600万套房屋，但实际上，除了2004年市场提供了400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。“供不应求是常态。”汪利娜说。

 

至于在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%-27%和35%。调研发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

 

此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

 

随着房价日趋攀升，买房者的负担日趋加重。按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

 

而考虑到收入差距，政策效果是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示，“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的中产阶层买房会越来越困难。”

 

实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。

 

汪利娜认为，上述情况与2004年频繁加息，导致高收入者提前还贷，中低收入缺乏信贷能力有关。相反，如果将年贷款利率下降到3%，可以极大增强各个家庭的偿还能力。

 

住房公积金管理需要改革

 

社科院金融所所长李扬指出，中国需要全面厘清住房改革的思路，否则各个部门提出的住房改革方案很好，但是相互协调起来就有大问题。“解决住房问题是社会的任务，也是政府的任务。”他说。

 

6年前，社科院金融所曾建议不实行经济适用房政策，因为经济适用房和商品房是双轨制，前者会扰乱后者市场。不过此报告没有被采纳。迄今为主，上述问题的存在与此前研究的结果一致，即购买经济适用房的都是高收入者，低收入者并无购买经济适用房能力，而目前大量中低收入者被赶向商品房市场。

 

住房公积金方面也存在类似问题。作为解决住房的金融手段，住房公积金的主管部门是建设部，公积金管理机构是一个具有行政管理性质的事业单位部门。公积金每年产生大量的收入盈余，而普通居民却没有钱买房，说明公积金没有很好地发挥作用。

 

同时公积金管理机构既没有财政部监管，银监会也没有资格插手。“金融问题需要有金融机构管理、监督，不能让工程师管金融。”一位专家表示，需要加快体制改革步伐。比如公积金管理部门，将增值收益的部分拿去盖廉租房，这本身就是“以公谋私”。他建议尽快将公积金的管理从建设部门分离出来，并成立住宅银行，同时加快建立住宅法的立法工作。

 

社科院金融研究所的殷剑峰博士指出，中国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP(国内生产总值)的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。