房产投资之笋盘发掘之三十六计——趋势是王道

在房地产投资这个领域里，小白上来第一句话就是：

老板，上三套笋盘！爷要了！

可是，小的战战兢兢啊：

爷，世上，并没笋盘这种东西。

笋盘，在定义里，是指比市场价便宜许多许多、买到即赚到的房源。

笋盘，是中介在地铺里，贴地到处都是的小广告。

仿佛，人生发财很容易，只要进店来一碗：

老板，这笋盘我全要了。

其实，笋盘这个概念是个伪命题。房价是个不断变化的东西，从来没有绝对的笋盘一说。从历史的角度，回望过去，3年前的所有房子，都是笋。在楼市调控波动期，一套房子的价格今天可能笋、明天可能不笋、后天又可能笋了。

从业者总是问置业者：

什么是笋，老爷你告诉我啊！

所以，中原地产，在网上贡献了一张房价成交历史图，让人们学会，从时间的角度去看价格。

看到趋势、看到变化，从而判断价格的合理性：

去掉一个最高价，去掉一个最低价，比中间价略低的、已经是一套“价格合理”的房了。

再叠加放盘量、成交量、放盘价走势：

- 如果四者皆走高，则目前放盘均价就已经值得买了。

- 如果放盘价格走高、成交量走低，则价格已经高位、将要拐点、无论哪套都不笋。

- 如果放盘价走低、成交量回暖、成交量筑底，则放盘皆笋盘、抄底正当时。

对于一枚资深的中介来说：

- 突然接到一个电话，业主长期在外地、报了个不懂行情的价格。果真低于市场价10-20%，就马上杀过去、自己或朋友就买了。很少流转到外面。

- 如果在单边上扬市场，小区里正在销售的最低那套价的，就是笋盘。最低的卖掉，次低的就成为最笋的。节节高。

- 如果是在下行市场和横盘震荡市场，最主要是看拐点。根据量价关系，等到量价齐跌的走势比较久后，找到最低成交价或放盘价，压低5%，作为这个楼盘的心理价。然后，去找心仪的那套，跟业主谈价，能谈下来、就会是抄底价了。

对于一个资深炒家，如果专注一个领域作战：

- 熟悉每个盘、每个户型，知道什么户型更走俏，知道历史行情价格和销售速度。

- 如果知道一个好户型或能优化改造的户型，放盘价低于市场价5-10%，他们就立马杀过去，买下。

- 如果遇上急卖的客户，特别是高杠杆炒楼的客户，资金流将要断裂，他可能拿出大叠的现金，在市场最低价上再压价15-20%，一次性付款、立马成交。

- 经常低于市场价5-15%的价位进货，通过凤变冰装修改进，再高于市场价10-20%出货（适合横盘期或缓升期）。

对于价格投资者来说，分区进行市场安全价格判断：

- 在所有的区域价值里，选择区域经济与人口长期走势不错，片区均价全市偏低、楼盘均价片区偏低、房源均价楼盘偏低，三者结合，这个价格在全市来说都是比较低、同时区域有足够的经济活力，则果断买入、长期持有、等待时间长河慢慢让价格涨到合理价差。

- 板块轮动，洼地补涨。关注在上涨期，并未快速暴涨的区域、寻找区域内比高价位盘5-6折的盘，买入。这样可能短期内就能被轮动、带动，获得收益。

对一个房地产研究者来说：

比笋盘更重要的，是拐点

比拐点更重要的，是趋势

- 与天斗，人易吃亏。政策、调控一来，楼市走向拐点。如果楼市要下行，持币等降价抄底比较重要；如果楼市开始回暖，则果断入手、趁风带涨比较容易。只要中国政治经济不跨，在一个长期的上涨行情里，选择重大价值面去选盘、中长期持有，就一定会赢。

- 研究区域规划、研究楼盘、研究市场量价关系，从价值角度选盘、在价格角度把关，买入的房子，在历史长河里、都是笋盘。敏锐关注热点概念，在迹象略起时，就杀将进去。主要因素是：学位、地铁、规划等。

笋盘，只是一个相对的概念。

- 要不在价格曲线图里，选择“相对”低价。

- 要不等待倒霉业主，急售急降、现金收楼。

- 要不把握趋势，抄底、逃顶，听D的话、走D的路。

- 要不价值投资，投资产业、学位、地铁、规划。

- 要不区域比价，挖掘洼地里的腰斩盘，等待趋势的轮动。