民宿转长租实战方法

新鸟月租房，40+城市中高端月租房源 最低1个月起租
7天试住 不满意无条件退租
首创行业月租标准 平台标准合同 无中介费

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上一篇文章说到，如果知道民宿市场反弹的时间，那么恭喜你将是新一代赢家。 但是，在这反弹之前，我们能做什么呢？
对于有资本、有强原则的民宿经营者来讲，抗一抗，也就过去了，按一个月5000~8000的租金，4个月损失也就3W左右。如果身价上百万乃至更多，这点小钱当然不足挂齿，甚至再扛几个月也能站直腰板。
不过如果你不甘，或者不是上面这部分家底深厚的经营者，那么奉劝你一定要动手动脑，尽最大可能减少损失，毕竟积蓄也不是大风刮来的，细水长流在任何时候都是适用的真理。
笔者最近也看到很多民宿经营者在埋怨，也看到很多民宿经营者付出了实际行动，做各种各样的尝试。我觉得很欣喜，因为这才是一个良好的市场环境，行业的变化都是由参与的每一个个体导致的，当一群人形成正面的蝴蝶效应，最终必将对行业的升级带来积极影响。
那么想减少损失应该怎么办
经营民宿和经营公司是一样的商业逻辑，本质还是开门做生意。对于餐饮店来讲，订单数和GMV是最重要的指标，对于民宿，什么指标最重要？ 答案是现金流（入）和出租率。
我们再来分析一下，民宿经营者（除自持物业外）会面向2个群体，一是业主，也就是你签下来的房子的房东；二是房客，在各大平台向你下入住订单的租客。先梳理清楚现金流价值链关系，再针对性制定措施就会更清晰、更有条理。
联系原业主，争取免租
上面说到，民宿经营者收房客租金，再定期缴纳房屋使用费给业主，一进一出，挣的是中间的差价。在疫情期间，现金流为负，这肯定不是一个良好的财务表现。要想改变这个局面，就得减少流向业主的现金，直白来说，就是减租甚至免租。
广州某民宿经营者持有25套民宿，在2月初专门花了1天时间和各个业主沟通免租事宜，最后一共13个业主同意减免租金，总计减免租金7W。 北京某民宿经营者持有5套民宿，经与业主沟通后，合计减免租金4W。 。。。。。。 我相信这样的例子不在少数，也会有很多业主会同意并有所表示。
但请记住一点，业主免租不受合同限制，也就是免不免、免多少其实全在于业主。不能以此影响后续租金的正常支付，更不能以此作为要挟，毕竟业主的房贷仍正常还款，大家都有自己的难处，相互理解，帮忙是情分，不帮忙也不能因此产生负面情绪。

也就是，能免多少，其实全看民宿经营者的沟通技巧。

经过跟成功争取到免租的民宿经营者沟通，这里整理了一个沟通话术，大家可以参考：
Z先生您好，不好意思打搅了。我是租您XX小区XX号的小A，是这样，这次疫情比较严重，我想您也看到了相关消息，因为疫情小区管控很严格，预计未来3-6月都不能接待客人，所以想跟您商量一下减免租金的事儿。
我知道这个事儿其实很没道理，合同以及法律层面都站不住脚，但确实情况特殊，所以想争取下您的理解，多少您说了算，无论几个月，我都会非常感谢您的理解和支持！
按上面这个话术，成功率能达到50%，也就是之前流向房东的流水会减少一半，挽回了一半的损失。
再得提醒一点的是：无论业主是否同意减免，请务必保持良好、理智的沟通态度，毕竟合作是基于双方的认可，良好的合作伙伴关系会有助于生意的经营。
如何转中长租
首先我们要树立一个价值观-360行，行行出状元。之所以要让大家把这句话刻在心里的原因就是，每一行每一种生意都有独特的规则和玩法。
短租的用户群和长租用户群是有很明显的属性和渠道差别的。不能按照之前短租的经营方法去做中长租。并且转中长租也不是简单的设置7/30天连住折扣，要真真切切的动手、动脑去钻研。
1、选择长租渠道
闲鱼、豆瓣小组、朋友圈等自媒体渠道。优点是这些渠道流量大，用户群集中，发布后会有很多意向客户咨询，准时定期回复解答即可成交；缺点是发布太频繁会被禁言或者删除，同时因为消息遗漏导致回复不及时，也会损失大量意向客户。建议发布后集中1-2天专注回复，或者留下电话，沟通更直接高效。

贝壳、链接、安居客等经纪人渠道。中介渠道的好处就是把房源信息给过去后，找客户的动作基本由他们来完成，并且只向租客收取佣金，房东无须支付费用。优点是中介有大量客源可以输入，同时鉴于民宿长租房月租比市面上的要高，经纪人会获得更多的佣金，也更会倾向于多推荐客户，这样成交率会更高。缺点是一个月的租金作为中介费，会直接阻挡一部分客户，毕竟不是谁都愿意出几大千大洋作为中介费的，同时目前市场上也更倾向于无中介费模式。

但两种渠道可以相结合，分为租金偏低和偏高的2部分，利用自媒体发布租金偏低的这部分房源，再把租金偏高的一部分房源交给中介渠道，这样从价格上就做出了人群的精准分类。
短租渠道。目前各大短租平台均设置月租、周租专属曝光页面，提供精准的流量，这块建议也不要放弃，长租的活动优惠尽量多参加，折扣建议设置5-6折为佳。

2、如何解决带看问题
带看其实是中介的一个考核指标，指的是带租客或者买家去实地房源查看，是将意向客户转化为的一个重要动作。其背后则蕴藏的建立信任的过程，本质是让租客认可房源质量，并为之付费。
但对于民宿转长租来讲，原始供给是品质很高的民宿，市面上大部分出租房的装修及设施均达不到民宿的级别，因此作为民宿经营者，要相信自己的房子品质是比市面上大多数要好的自信，这是第一点解决信任的问题就是先让自己保证良好的信心。
第二点，我们可以提前进房子里面，实拍各个空间的介绍视频，当有租客提出看房的时候，可以先将拍好的视频发过去并承诺100%一致，我相信这种“云看房”的形式能打消大部分租客的疑虑，就能避免多次的线下接触和外出，从而快速成交。

第三点，当实拍视频不受到租客的认可时，我们可以将在Airbnb上的民宿链接发给租客，并告知“我们家房子在平台上都是4.8分的好评，超赞房东，以前一天的售价就是300多，品质绝对放心”，进一步让租客建立对品质的信心。

第四点，如果遇到意向特别强烈，但还是要实地看房的情况下，请提前准备好通行证、门禁卡，告知租客做好防护，约定时间后线下带看即可。

3、房间的设施、软装物品怎么处理
关于这点，请按一个原则处理，就是有没有库房。
如果有库房，将易碎、价值较高的物品撤回仓库，并制作好物品交割表，线下签约的同时对物品交割表进行核对并双方签字。
这里要注意的是，床品可以作为一个特色增值服务提供给租客，建议免租赁费，租客可拎包入住，因为签定几个月租约的租客大概率不会有太多行李，也不会自购床品等日常物资，所以对提供床品的服务很欣喜。
如果没有库房，建议提前就重点物品与租客约定价值及使用规则，并将约定内容写入合同内，双方签字予以认可和遵守，后期出现损坏按约定条款处理即可。

4、应该提供哪些服务
长租租客和短租的服务需求的区别还蛮大，建议提供2种基础服务——一是1次/月的免费保洁；二是免租赁费提供床品。
提供保洁的作用在于可以定期检查房源情况和做房屋维护，避免因长期未关注导致的更大损失。 提供床品的作用在于，是真真切切为租客着想，减少租客的麻烦，也能提升满意度。

5、哪些资料可以提供给租客 如果是租的原业主的房子，与原业主的租赁签约合同及房产证复印件可以给租客展示，或将原业主的委托书复印一份给到租客。需注意的是原签约合同的商业信息（如租金等）、个人资料等切勿泄露，避免不必要的麻烦。

如果是自己的房子，展示房产证复印件和身份证即可，尽量不提供复印件。

6、押金和支付方式
在这一点请务必把握一个原则：无论租期多久，请收取1个月押金，支付方式根据租客需求调整。
租客租期在1个月内，需要一次性付清房租费； 租期在1个月以上，可选择押一付三或者押一付一；
需要记住的是，无论是短租还是长租，请保持热情和好客。提前准备好相关资料及复印，提前将顾虑及要求说清，有必要的写在合同里，租房是一个双选过程，诚意和信任很重要。

最后，祝大家生意兴隆！

如果需要模板合同，请在公众号留言。

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