说说房地产（一）
如果说在中国当下的环境中要找一个全民都关心的话题，那么无疑只有房地产了。
在中国改革开放浩浩荡荡40年中，如果说有什么资产是一只在增值的，那么也只有房地产了。
甚至社会上出现一些声音说，房地产绑架了中国经济，房地产一死，银行业和其他很多相关的行业都要死。这些言论其实有点过于夸张了，中国的房地产对GDP的影响远远没有想象的那么大。只是房地产拉动的产业比较多，比如房地产拉动基建，拉动钢铁，螺纹钢等等。所以某些人危言耸听的宣称中国的房地产绑架了中国经济。
中国房地产本身来说是没什么太大的问题的，但是为什么中国人觉得房子我们都买不起呢？个人觉得有以下的原因：
1. 我们的人均收入还是太低了，和房地产的价值的比值相对来说还是太低。
2. 我们太急于买房了，中国人历来讲究成家立业，先成家后立业，在中国人的观念中成家是必须有房子的。房地产是舶来品，是西方传导过来的，就中国目前的房地产开发模式都时照抄香港的模式。而在西方世界，普遍的第一次购房年龄都在35左右。而中国目前这个平均年龄在27岁。提前了7到8年，差不多一个金融危机周期了。
很久之前在中国的网上有一句话说中国的房地产是丈母娘抄起来的，因为要成家立业就得要有房子，没有房子就不能成家。所以中国广大的丈母娘逼着女婿们买买买。
3. 中国这些年的发展速度太快了，国家的发展速度远远大于工人财富的增速。
现在我们把买房叫做上车，但是我们在这40年的改革开放中稍微不注意，就错过了前面的上车机会了，然后有的人凭借胆子大，抓紧时间上车了。但是大部分中国人还是本分老实的中国人，这些人一辈子没接触过杠杆，不知道金融工具。所以摆在他们面前的问题就成了两个，一个是当工人的财富增速落后国家财富增速的时候，这个时候实际上对个人来说，就是财富的贬值。第二个问题就是当个人财富开始贬值的时候，摆在他们面前就是房价越来越高了。
现在我们来说为什么这些年买房子的人都赚了，而炒股的人都亏了。
我曾经把上证指数从91年开始算，一只算到2017年年底，上证指数的年化收益大约是26%，而同期收益率达到这个收益的只有一线城市的核心地段的房地产。这是不是与我们平常的认知完全不一样？在我们的平常的认知中这些年卖房子都是赚的。至于说为什么会有这个感觉，我个人觉得有以下几点
1. 房地产虽然一直在持续的在涨，但是其实也有回调的。但是总的来说，一直在涨。
2. 杠杆，前些年没限购之前，20%的首付，10%的首付，甚至都有0首付。20%首付就是5倍杠杆，10%的首付就是10倍的杠杆。这是国家给你加杠杆，除开房地产我完全想不到还有什么其他行业国家公然的给你加这么多杠杆。
3. 持有时间长，交易频率低。做过交易的人都知道，交易的频率低，交易的成本就低，交易成本是最终获利的一个很关键的因素。
我们接着来说现在房地产的现状以及现在能不能买，该不该卖，那些地区该买，那些地区该卖，以及为什么该买，为什么该卖。用什么金融工具实现买卖。
前面我们说了，房地产是一个西方舶来品，那么在说中国的房地产现状前，就有必要搞清楚房地产在西方的发展历史。
房地产其实还有一个名字叫做城市化进程。纵观当今世界，无论是美国，日本，还是欧洲等发达国家都有一波浩浩荡荡的城市化进程。
说说房地产（二）
美国房地产
房地产是国民经济的重要支柱，同时也影响着国家的稳定和社会的和谐，所以就是在美国的这样高度市场化的国家，政府对房地产的调控也不少。
纵观美国房地产发展历史，就是美国社会的城镇化进程的历史，伴随着整个社会城镇化进程建设的不光有房地产，还是基础建设，高速公路，铁路，机场，港口等。美国从二战开始，就一直开始进行大的基础建设和铁路建设，伴随着这些的就是大量的房地产建设，美国在50年代号称车轮上的国家，可想而知当时他们的高度公路和其他道路的建设量是非常巨大的。
现在看美国的房地产的价格，高价的地方基本就是集中在东海岸和西海岸了。因为这些地方具有最方便的交通，最大的机场，最大的港口，和最强的城市竞争力。
日本房地产
日本随着二战后重建，特别是在日本20世纪60年代日本经济开始起飞，在网上的各种资料都可以查到，这个时候也就是日本开始建设各种高速公路和铁路以及后面的新干线。之前日本政府因为觉得东京的房价太高了，想修建一条新干线到大阪，让国民都去大阪卖房子。结果东京到大阪的新干线修好了之后，东京人没到大阪去卖房子，倒是大量的大阪人跑到了东京去买房了。因为有新干线这种超级方便的公众交通，东京成了一个巨大的黑洞，疯狂的虹吸着周围的一切资源。而新干线就是东京吸血的管道。
从美日的房地产现状来看，都可以看出一个很明确的地方，那就是交通越方便的地方竞争力就越强。从中国现在的情况来看，中国因为高铁的普及，高铁从某种形式上改变了我们的出行方式。我在重庆，重庆到成都高铁一个小时，开车需要3个小时。目前来看，高铁是最快的出行工具了。无论是飞机还是自驾，还是其他的出行方式都没有高铁来的方便和快捷。
说说房地产（三）
上一篇我们说到了，交通对城市房地产的作用，也提及了现在高铁正在改变中国人的出行方式。那么我们就从上一篇中的逻辑来开始挑选在中国应该怎么选城市。
这是中国高铁路线图，从图中我们可以看到以下的城市基本都是处于高铁枢纽的
沈阳、北京、郑州、武汉（汉口）、长沙、广州、西安、徐州、成都、重庆、合肥、南京、上海、贵阳、南昌、杭州。
如果我们按照这个名单去查一下这些城市的排名和行政级别，就会发现这些城市都是省会及直辖市。
这里就引出一个个人的购房的基本观点：那就是二线及二线以上的城市且有高铁交叉且行政级别必须是省会城市及以上。
按照这个观点来看， 上面列出的清单里面就只有天津和深圳似乎没有进入名单里面。暂且把他们补上，那么这个名单就变成沈阳、北京、郑州、武汉（汉口）、长沙、广州、西安、徐州、成都、重庆、合肥、南京、上海、贵阳、南昌、杭州、天津，深圳。
下面我就来一个一个城市的分析：
打分规则：省会城市为标准，标准为1分，高半个行政级别加1分，低半个减一分。二线城市为标准，标准分为1分，高一线加一分，低一线减一分。高铁交叉一天线路过为标准，标准为一分。多一条加一分。
沈阳：沈阳是东三省高铁的中转地，本身也是省会城市和二线城市。所以符合我上面说的选城市的基本逻辑。2017年GDP7644亿元，全国排名19名。
高铁中转地4分，哈大-盘营客运专线、沈丹客运专线、沈抚城际铁路、津秦.秦沈客运专线。省会城市1分，二线城市1分。合计6分。
北京：一线城市2分，首都3分（直辖市上再加一分），5条线交叉：北京-秦皇岛城际高铁、京广-广深港客运专线、京沪高铁、京津城际高铁、京福客运专线，5分。合计10分。
郑州：河南省会城市，正宗中原地区，1分。二线城市1分， 4条高铁交叉4分，分别为京广.广深港客运专线，徐兰客运专线，郑焦城际铁路，郑开.郑州机场城际铁路。合计6分。
武汉：湖北省省会城市，1分，二线城市1分，6条高铁路线交叉，6分。分别为：京广.广深港运客运专线，沪汉专线，武孝城际铁路，武咸城际铁路，武九客专.武冈城际铁路，汉丹线。合计8分。
长沙：湖南省省会城市，1分。本身也是二线城市，1分。4条高铁路线交叉通过，4分。分别为：京广.广深港客运专线，沪昆客运专线，长株潭城际铁路，石长线。合计6分。
广州：广东省省会城市，1分。一线城市2分。7条高铁线路路过广州及其卫星城市，7分。分别为：京广.广深港客运专线，广深城际铁路，广珠城际铁路，广惠城际铁路，广肇城际铁路，南广线，贵广客运专线。合计10分。
西安：陕西省省会城市，1分。二线城市，1分。4条高铁交叉通过，4分。分别为：徐兰客运专线，西成客运专线，包西线，大西客运专线。合计6分。
徐州：不是省会城市，-1分。二线城市，1分。2条高铁线路通过，2分。分别为：京沪高铁，徐兰客运专线。合计3分。
说说房地产（三）---2
徐州：非省会城市，减一分。本身属于弱二线城市，但是徐州有一个得天独厚的条件，那就是徐州既供暖，又是江浙沪包邮区。所以勉强算二线城市，1分。2条高铁交叉路过，分别是京沪高铁和徐兰客运专线，2分。合计：3分。
成都：四川省省会城市，1分。本身2线城市1分。6条高铁线路交叉路过，分别是：成渝客运专线，西成客运专线，沪汉蓉线，成灌城际铁路，成贵客运专线，达成线，6分。合计：8分。
重庆：直辖市2分，二线城市1分，5条高铁交叉通过，分别是渝贵线，沪汉蓉专线，郑渝客运专线，兰渝.南高线，成渝客运专线，5分。合计：8分。
合肥：省会城市1分，二线城市1分，2条高铁交叉通过，分别是京福高铁，沪汉蓉线，2分。合计：4分。
南京：省会城市1分，二线城市1分，6条高铁交叉通过，分别是京沪高铁，宁安客运专线，京福客运专线，沪宁城际铁路，宁杭客运专线，宁启线，6分。合计：8分。
上海：直辖市2分，一线城市2分，5条高铁交叉通过，分别是：金山城际专铁，沪汉蓉线，京沪高铁，沪宁城际铁路，沪昆客运专线，5分。合计：9分。
贵阳：省会城市1分，二线城市1分，4条高铁交叉通过，分别是渝贵线，贵开城际铁路，沪昆客运专线，贵广客运专线，4分。合计6分。
南昌：省会城市1分，二线城市1分，三条铁路交叉经过，分别是：沪昆客运专线，昌九城际铁路，昌福.永莆线，3分。合计：5分。
杭州：省会城市1分，二线城市里面最强王者1分。三条高铁交叉通过，分别是：沪昆客运专线，宁杭客运专线，杭深线，3分。合计：5分。
天津：直辖市2分，二线城市1分。四条高铁交叉通过，分别是京沪高铁，京津城际高铁，津霸客运专线.霸徐线，津秦.秦沈客运专线，4分。合计：7分。
深圳：非省会城市，-1分，一线城市2分，3条高铁交叉路过，分别是京广.广深港客运专线，杭深线，广深城际铁路，3分。合计：4分。
截止目前为止，上述的城市在我简单粗暴的评分标准下基本已经评分完毕，现在我们进行汇总一下：北京，广州10分，上海9分，武汉、成都、重庆、南京8分，天津7分，沈阳、郑州、长沙、西安、贵阳6分，南昌、杭州5分，合肥、深圳4分，徐州3分。
抛开一线城市的房价来说，一线城市，特别是北京上海深圳的房价基本是已经跟普通人绝缘了。那么就在剩下的这些个城市里面选了，从打分的情况来看，6分和8分的城市是比较好的标得。但是确实杭州在这个打分标准标准下，严重被低估，但是杭州现在的房价也不便宜，所以性价比也不是太高。综合各种因素来看，我个人觉得在打分标准下，6分到8分的这些城市都是不错的标的。
说说房地产（四）
前面我们说了大范围的选址了，也把选址的逻辑和方法都讲明白了，现在我们来说说，如果在一个城市里面选地段。
房地产房地产，说到底最核心的还是地 ，地是什么？地就是地段，核心地段，永远都是保值的。所以选对地段才是买房子的最重要的因素。
那么应该如何来选地段了，我们接着前面的逻辑说，前面说了，交通对房地产的拉动作用是最大的，高铁正在改变的我们出行方式，那么地铁实际上已经变成了我们生活中不可或缺的出行工具了。
第一，香港90%的人口都集中在地铁沿线，所以在城市中选地段，地铁也是我们首先要考虑的一个因素。朋友们可以去你们当地的规划馆或者规划局网站上面去找当地的地铁规划图，然后再把高速公路图，用地规划图，三个图进行叠加处理。基本是就可以看的出来，政府的开发方向了。
第二，一个城市有很多的CBD，那么我们如何去找到这些比较靠谱的CBD呢，我觉得需要从以下的角度入手，第一，看当地有没有大江大河从城中穿插而过，如果有，那么这种临河而建CBD就是第一选择。为什么这么说，因为地段地段说到底就是地，地是不可再生的资源，同样河流的走向也是不可再生的，中国历史这么长的时间里面，也没有几次河流改道。中国人讲究风水，风水讲究藏风聚水。在河流的走向中，后有山，前聚水的这种地方一定是黄金地段。这种地方是可遇不可求的，是稀缺的。所以在选择CBD的时候应该选这种。第二，要看当地规划局的用地规划图，统计出当地人们的出行半径，然后在规划图上面比照出行半径，找还没有形成气候的商业CBD，这种商业CBD一定会吸引大量周边的人过来的消费的，有人气，自然就有财气。
地段选好了，就是开始选开发商了，这里就需要弄清楚买房子到底是自住还是投资了，因为这二者的不同区别在选开发商的时候影响很大。
首先我们来说自住，自住最重要的一点就是我们入住之后的舒适感，所以物业就特别重要了，这种情况，就需要弄清楚开发商的物业公司是哪一家，有条件的可以做一下这个物业公司的市场口碑调查。很多人包括笔者自己在选购第一套房子的时候，都因为对物业不重视，导致后面入住之后一大滩烂事，住着特别的堵心。何来舒适感一说。这种情况价格就没那么敏感了，因为你第一套房子，无论房价的涨跌，其实都跟你没什么关系，涨跌都是纸面财富而已，永远不能变现的纸面财富不如不要去想他。踏踏实实的赚钱买第二套才是道理。
如果不是自己住，在选好地段之后，就开始选开发商，这时候就不必那么关注物业了，这个时候需要关注的就是开发商本身了，最好还是选实力比较强一点的，这样做是因为要避免你的期房成为烂尾楼。在这个前提下，就关注价格了，毕竟合适的买价才是我们最终获利的关键。同样的一个区域，同样的二手房，同样的物业形态，不会因为当初开盘的时候A比B贵2000，二手房就贵2000，在二手房这个市场上这种情况基本上不会出现。
说说房地产（五）
我们接着前面的说。
在本系列开篇我就说了，这么多年买房子为什么赚钱，最重要的一个原因就是杠杆，所以我在上篇也特别说了，在选择投资住房的时候，要关注价格。
除开价格之外，还应该特别关注的一个问题，就是首付的比例，越低的比例，意味着你的杠杆越大，杠杆越大，收益就越大。这一点我相信凡是有一点财务理论和交易经验的人都应该很清楚。
我为什么说要特别关注这两个东西，第一是价格，第二是首付比例。无论我们买房子赚钱还是保值，赚的都是水涨船高的钱，是房地产大势的钱，而不是头部的，也不是顶尖的那一部分。所以那种CEO盘就不要碰了。这种CEO盘就是顶尖的这一部分，这种楼盘有多远躲多远。
至于如何用更低的首付来撬动更大的杠杆，这一点我以后会讲到，现在先且不表。
下面我用上面的逻辑来具体分析一下重庆