地产链条

1，新房

拆迁户---地方---开发商/银行---韭菜

2，旧房

房东----韭菜

先说旧房。旧房卖出之后，地方只能收一次税，旧房和新房是竞争关系，地方基于利益考虑，会抵制旧房销售。 现实是银行不给旧房贷款。结果是旧房房东只能自己默默还债，或者接受可能的损失。

再说新房链条。

1，地方是主导力量。地方从拆迁户拿地，通过拍卖卖给开发商。给拆迁户的是白条。实际只要支付一定利息。

2，拆迁户因为拿到利益，会比较顺从。不顺从也没办法。

3，开发商。开发商一边销售期房得到资金，一边从银行贷款，一边从地方买地。开发商只要销售额可以支付利息，就会继续游戏。

4，银行。银行评估风险。如果开发商运转良好，银行就支持它，反之就不支持。如果韭菜财务情况好，银行就支持，反之不支持。银行是锦上添花，落井下石。

5，韭菜。韭菜取决于存款，可借款（和亲戚），工资稳定，以及银行支持。 之前上涨，是国家开发银行给地方钱，地方有钱给出现金补偿，制造财富效应，形成正反馈链条。所以相关方一致看涨，银行支持，房价上涨。 现在以及未来。地方债务增加，韭菜减少，整体债务增加。链条崩紧。这时候只要之前的韭菜能及时还贷，2手房资金链就可以维持； 所以核心是新韭菜的数量和质量。

新韭菜。

目前虽然有一些失业，但没有大规模失业。存款曲线假定没有明显变化。那么未来一段时间，核心是失业裁员降薪的程度。 失业的话，自己一般不会再去买房子，银行也不会贷款，亲戚也不容易借到。 如果降薪，这时候一大半人会从激进转为观望，银行也会观望，降低放款速度。

目前阶段是降薪开始出现，失业开始增加，还在初期。 如果未来几个月，失业/降薪潮到来，部分韭菜会停止购买。韭菜数量减少，这时候： 开发商会降价。开发商要么破产倒闭，要么就是想办法支付利息，降价是唯一办法。

如果开发商不降，资金链断裂，会有一些烂尾房，烂尾会导致期房价格清零，失去抵押价值，然后韭菜欠银行的钱不少，银行坏账会出现，银行自己承担一部分损失，同时会追债。韭菜欠着银行的钱，房子却没拿到，净损失。这种韭菜会极其悲惨。如果是投资性质（第2，3套房的），从千万富翁瞬间变成负翁。

开发商即使降价，如果不足以维持资金链，上面情形一样会发生。 如果开发商降价维持资金链，地方只能跟着降低土拍价格，表面上价格不会变化太大，如果变化大，会形成降价预期，拆迁户拒绝出让土地，地方没地可卖。所以是表面价格缓慢下降但是维持在高位，私下再把钱给开发商。

开发商这时候成本已经足够低，所以可以低价销售。不可能全社会都没有钱，总有人符合资格，总有韭菜会买进，会有成交。 开发商降价最终会影响到2手房。2手房无论如何也拼不过开发商，因为开发商是商人，2手房东很多是小散，结果或者是割肉离场，或者套死，直到下一周期。 市场链条不断的前提，是各方能够支付利息，直到下一周期开始。国家开发银行再给地方贷款，就业修复，工资上涨。银行转为乐观，信贷支持 国家开发银行也是和普通银行一样，有利益考虑，不会做赔钱生意。所以，不会轻易扶持。因为地方欠债太多， 还不起钱。有可能局部小范围放一点水出来，解决燃眉之急，但不会大规模放水出来。

银行和就业相关，就业好，银行就乐于放款，反之银行觉得风险大，就不愿意。 所以说来说去就是就业。

就业，现在是产业链外迁。贸易面对关税。消费方面，因为还债也没钱消费。就业本身和房产相互依赖。地产不行，就业也不好。 地方，银行，韭菜，开发商，这两年都是偿债高峰，外面还在打，所以就看明年的失业规模和降薪幅度。

每一方都会有一些资金链断裂，然后这些又会交叉作用。这样左脚踩右脚，右脚再踩左脚，一会儿就上天了。 杠杆有巨大力量。地产杠杆是全社会的。重仓+杠杆操作，成功了就是晋级，比如过去几年，普通上班的人年工资几十万，通过杠杆表面身价过千万很多，这些超过了很多人一生的工资积累。失败了一败涂地，基本上和日本一样，几十年无法翻身。

重仓+杠杆，在交易中就是赌博。 全民赌博这事，美国有2008的次贷，香港有90年代，日本有90年代，绝没有可能全民（80%以上）都成功。

(整理于陸小鳳的推)