南京市物业办张科长释疑业委会，业主大会和业主代表

业主和业委会的法理：

在讨论业主和业委会关系的时候，张科长这么举例：就像开公司一样，大家各拿钱出来一起开公司。人很多，这么多人，股东嘛，那就叫股东大会。小区的物业管理就是股东管理组成的，每套房子入股的。如果我的业委会没有操作好把房价操作下来了，所有人全倒霉，就和经营公司一样的。100个人入股了，搞出1各亿的总体资产去投资，搞不清楚，你要开饭店，我要开桑拿，可以，选个董事会，董事会就负责做市场调研做这些东西，做好以后执行再选个总经理（业委会主任），业委会和业主之间就是董事会和股东大会的关系，他的权利都是规则约定好的。提问：那不就是强迫业主入股投资吗？我们不需要这个东西。张科长答：你到我这我就讲理讲法，这些规则都是国家物权法一系列产生的。顶层设计叫物权法，第六章第76条规定下列事项全体业主共同表决，而且他还加了一条，任何业主都不能以放弃决定而不履行义务。这是国家基本法，必须执行。房子都有公摊面积把，你一个人支配不了，公摊面积大家来支配，这里面就产生比如公共收益，物业管理公司，保洁，保安。这就是在你房产价值中间。这就是入股的法理。业主委员会就是国家规定的业主自治的执行机构。

业主代表大会和业主大会区别：

针对楼长，业主代表和业主代表大会的疑问，张科长说：业主大会和业主代表大会的区别，我告诉你。业主代表大会是提高业主大会效率的一种方式，是提高效率的方式，但不是决策机构。懂了吧？你只要代表敢代表的，南京话XXX你敢代表老子，代表老子啊可以。你立马第二天你就到法院去起诉。找政府，政府管不了。他约定政府不管约定，管违法行为，你约定中间产生的违法行为要到法院起诉，快得很，一定要去，速度一定要快，千万不要到政府投诉，找政府投诉木的用。

业主如何追求公正公平：

针对业主的不信任，张科长说：公正公平是有成本的，他的成本只要小于贪腐的成本就行了，对不对，理论上是这样把。那么你就要做几种，第一种，国家制度有设计的，有业主代表大会，第二种监事会。提问：怎么是代表大会，不是业主大会吗？张科长说：他可以搞业主代表，比如说你不想跑票吗？跑票怕人作假，有业主代表来跑。业主代表制度是江苏省人大定的，江苏省物业管理条例，法对江苏省人民都生效。这是一个代表制度，第二个，南京市条例，有一个监事会。比如说小区选举一个监督委员会，也可以。比如说你每次业委会开会，实际上监事会的概念很简单，就是你开会我来，听着我不讲话，听完我走人，结束。提问：你刚才讲他开会我来，他开会我不告诉你，自己开不告诉别人。张科长说：你现在没有体制没有监事会吗。

业主监事会如何成立：

针对监事会如何成立，张科长继续解答：业委会写个东西要求成立监事会，如果业委会不肯，20%业主联名让街道组织即可。然后开个大会，选出一些监事。然后定一个制度，以后业委会的会议都是联席会议，必须和监事会一起开。业委会职责，监事会职责。