吴江运东2万+，到底贵不贵？
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2019-05-25 17:38:18
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2018年12月12日，华润万象汇限价房清盘加推，均价1.6万，开盘当天108㎡小户清盘，大户143㎡还有充足房源。
没想半年后的今天，华润凯旋门（华润一期已交付）贝壳上二手挂牌价直逼2.5万，不满2年，折算税后单价，均价2.6万+。
贝壳华润凯旋门挂牌价
哪怕最大胆的投资客，或许都不敢相信，吴江太湖新城仅用短短半年时间，涨幅60%+，就这样在毫无征兆的情况下，用跳涨的方式，将大批刚需拒之门外。
这个涨幅说出来，真的吊打园区和狮山。园区因为总价基数大，涨幅看起来比较惊人，涨幅比例其实在20%~30%，比狮山略高。园区的涨幅,虽然惊人，但完全属于可以理解。而吴江太湖新城60%的涨幅有谁能理解吗？
马后炮肯定会有很多人说，吴江核心重点打造地段、地铁口豪华商业街、东太湖一线规划等等。反正我是没看明白，或许根本就没几个人能看明白，否则去年双十二华润开盘，何止小户清盘，大户都会被关系户全部扫完。
当然，今天主题不是吴江太新。随着吴江太新今年一轮暴涨后，刚需基本与之无缘，被迫挤压到另一个刚需板块，吴江运东。
而这里的开发商为它策划了另一个更高大上的名字：
园区南
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2019年2月1日，东环南延正式通车，至此打通了连接吴江的另一条快速路。东环南延第一站，就是吴江运东板块。
从江陵东路到苏州中心或者奥体中心，在不堵车的情况下，都是30分钟左右车程。而苏州中心到奥体中心，在不堵车的情况下，需要25分钟车程。
另一个距离苏州中心和奥体广场都30分钟左右车程的，是尹山湖板块，15年至今，吴中涨幅最高的板块。
早在2016年6月，运东就有新盘入市，推广名简单明了，景瑞东环之歌。
从3年前开始，整个运东就在期待着东环南延的通车，因为相比同时期的吴江太湖新城的地铁、商业、写字楼、教育、医疗等大型配套，运东也只剩下东环南延值得期待。
2016年8月，景瑞东环之歌首次开盘，均价1.3万。除了本地居民外，很少有外来客群选择这里。
做个直观的比较：
16年8月江陵西路，太湖明珠城：单价1.6~1.8万。海亮长桥府：单价1.5~1.7万。同期吴江太湖太湖新城价格也在1.6~1.9万。吴中太湖新城价格相对稍微贵点，1.7~2.1万。
基本上，16年东环之歌也就抢在10月前，开了一次去化还可以，等到限购落实后，成交量急剧下滑。
别急，随着17年年初，三千邑、绿地苏州one入市，这两个盘1.65~1.85的价格当年直逼吴江太湖新城，营销想尽办法，渠道地推、分销高佣、策划活动等等，销量也毫无起色。
反倒是因为同行的衬托，东环之歌1.3~1.5万的价格，销量直线上升。
如今，当年业内戏称为置业顾问“养老盘”的三千邑、绿地苏州one两个项目，竟然摇身变成了限价盘。完美诠释了“当初你对我爱理不理，如今我让你高攀不起”。
当一个高价地项目，把时间周期拉长后，未来随着价格优势的出现，所有的营销也都迎难而解。
价格是房地产营销的根本
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不知道什么时候，一夜之间，仿佛吴江运东就真的并入园区南一样，只要开盘不管什么价格，去化率全部90%+。
3月18日，三千邑开盘296套房源，去化率95%！均价1.6万。
4月6日，万科翡翠公园开盘，408套房源，售罄！均价1.75万。
4月13日，绿地苏州one开盘，252套房源，去化率98%！均价1.83万。
4月17日，四季春晓首次开盘198套房源，售罄!均价2万。
5月13日，三千邑加推428套房源，50秒售罄，均价1.6万。
5月23日，联发棠颂洋房开盘，去化率90%，吸金3.6亿，均价2万。
不知不觉，运东也从当初的1.3万慢慢迈进了2字头。
17年6月29日，运东连拍3块地，齐刷刷全部1.1万+，为板块内开发商注入了信心，并且今年有望全部入市，接下来这里2万+的新房房价，将成为常态。
18年12月12日，吴江太新华润万象汇，清盘加推。至此和三千邑、绿地苏州one同一批竞争的海亮长桥府、明珠城、吴江太新板块新房全部售罄，既然卖不过你们，索性韬光养晦
熬到你们卖光了，属于我的舞台就快要到来
19年2月1日，东环南延通车，随后3个月时间，吴江太湖新城房价大幅上涨，刚需被进一步挤压到了运东板块，吴江房价整体被太湖新城涨幅带动起来。
在我眼中，或许这些才是运东今年爆发的缘由
接下来最重要的那个问题，运东卖2万+，贵吗？
和太湖新城、尹山湖不同的是，运东并不是单独的行政区域，而是吴江开发区运河以东的代指。下面这张区域图，是我根据吴江开发区规划内容，大概画出的“运东板块”
橙线以内的实际区域
黑线以内规划区域
从规划上来看，住宅区（黄色部分）集中在沿运河板块，目前只剩下左上角和左小脚还有待开发住宅地块，其他基本全部建成。
把运东范围内各个住宅区也详细对比一下：
一、三千邑周边
三千邑周边规划图和实际图对比
三千邑周边，规划中有一所待建小学，除此之外没有任何利好。商业区（红色部分）分别是4S店和家居市场，没有大型商超。
二、万科翡翠公园周边
翡翠公园周边规划图和实际图对比
比三千邑周边乐观的是，四季春晓南边还有4块住宅地待拍，而三千邑和翡翠公园中间，也有一块住宅地块。相比三千邑，翡翠公园周边后期更乐观一些。（板块内新房有联发棠颂和四季春晓）
三、海悦花园酒店周边
海悦花园酒店周边规划图和实际图对比
海悦花园酒店边上，只剩下一小块待开发的商住混合用地，城中村的存在对这个区域拖累非常明显，运东住宅区规划最差的区域就在这里。
四、卓锦兰香周边
卓锦兰香周边规划图和实际图对比
卓锦兰香周边已经完全没有地块可以开发，接下来星湖湾花园南边将规划桥梁通往老城区。
五、运河文化公园周边
运河文化公园周边
运东目前看来最核心的位置，规划了9年制小学和初中
这个区域内规划除了学校就是住宅区，上文提到的17年连刷3块1.1万+的地，全部在这里，而且还有大量未拍出住宅地，可开发空间大，更是靠近运东核心的运河公园，距离地铁4号线只有1.5KM。（板块内新房有大运河府和新希望锦麟府）。
除此之外，整个运东以M1地块（橙色的一级工业用地）为主，短期内除了规划的学校，其他如大型商超、轨道交通、医疗等全部没有。
相比吴江太湖新城，运东的定位在开发商眼中和甪直更加相似，更像是园区刚需的溢价，而且两者配套对比也十分相似，目前甪直阳光城丽景湾和南山维拉二手房已经2万+。
运东距离湖东和湖西相比甪直优势更明显，整体而言以刚需为主，改善2.5万+的价格在这里会比较吃力，相比吴江太湖新城60%的涨幅，运东从去年1.7万均价→2万，更容易让人接受。
个人参考意见，运东2万+可以接受，性价比一般，1.7~1.9万的价格，会比较凸显性价比，优先考虑运河文化公园板块。