房地产价格指数

房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。房地产价格指数主要 包括三个部分：房屋 销售价格指数和房屋 租赁价格指数以及土地交易价格指数。

房屋销售价格指数，就是指一定时期房屋销售价格变动幅度，它是通过百分数的形式来反映涨跌幅度。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

房屋租赁价格指数，就是指一定时期内房租价格变动的幅度。

土地交易价格是指房地产开发商为取得土地使用权而要支付给地方政府的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格指数就是指开发商拿地价格的变动幅度。这里的交易双方是地产商和地方政府。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。

上述三个房价指数在一定程度上存在着互相推动的关系。一般来说，土地交易价格指数过高，通常意味着房地产开发商建造成本的增长，从而推高房子的价格，房子的价格被推高，则又会导致出租房的租金上涨。而房子价格的上升以及出租屋租金的上涨，又会导致土地交易价格的上升。

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谁绑架了谁？土地出让金和地方财政

我国从1994年开始实行的分税改革，实行税种“三分”制：即分权、分税、分管，在分税制下地方政府的税收收入受到了很大的削减。这种财政政策下，地方政府为增加收入，把手中的土地使用权出让给开发商，一方面增加了地方财政收入，另一方面也带动了地方GDP，拉动了经济的增长。由于任期的限制和以GDP为主的政绩考核方式，使地方政府更加热衷于以房地产带动地方经济增长的模式。

地方政府在将土地使用权提供给开发商的过程中收取的土地报酬金额，就是我们常说的土地出让金。

出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。在我国，土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金，根据初始意图，在我国宏观调控中应该具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各产业内部结构等，稳定或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

短短十余年，特别是近些年我国土地制度和土地财政制度 的变革带来的巨大成绩，聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的活力，把全国的土地资源盘活了。但是，与此同时，土地出让金制度带来的一些弊端也相当突出。自1994年分税制改革，土地出让金收入基本划归地方政府以来，地方政府财政对土地出让金的依赖性越来越强烈，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。各级地方政府在财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50-70年的土地使用费一次性收取，必然造成地方政府过度出售土地换取短期收入的行为。数据显示，近年来各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入占比不断上升。2010年，全国土地出让金高达2.94万亿元，相当于地方财政收入的71%。土地出让金占地方财政收入的比例平均达50%，西部一些城市甚至高达80%以上。号称史上最严厉的房地产调控来了之后，对地方财政的影响非常强烈。

研究机构发布的数据显示，2011年前11个月，我国130个主要城市土地出让金收入仅为1.18万亿元，同比下降近三成。这无疑深受新一轮房地产调控的影响，开发商购地意愿降低直接导致地方政府土地出让金收入大幅下滑。而且，长远来看，预期房地产调控还会继续从严，全国的房地产出让金预期仍将继续减少。

在地方财政对土地出让收入如此依赖的情况下，土地出让金的大幅下降，将使一些地方政府的财务平衡压力骤然加大，地方政府能不着急上火吗？土地出让金的减少，很有可能会影响到各方面的投资计划。我们回头看看2008年国际金融危机到来之后，引发国内楼市降温，导致地方政府土地出让金大幅缩水，就曾影响了一些项目的后续投资，甚至影响到了各地保障房建设、农业开发和教育等领域的投资。

同时，土地出让金减少将使部分地方政府的债务风险放大。

审计署公布的数据显示，截至2010年年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，接近2011年全年土地出让金总额。地方政府的还债高峰期已经到来，土地出让金的减少将放大地方政府的债务风险，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。此外，有舆论认为，土地出让金的减少，使地方政府财政压力增大，有可能会阻碍新一轮房地产调控的进行。事实上，土地出让金缩水和当前楼市降温、房地产企业资金趋紧有很大关系，土地出让金的剧减，说明当前房地产调控已经取得初步成效，而土地出让金减少使得地方财政收入削减，已经使得某些地方政府因利益受损而变相放松房地产调控政策的预期增大。