初论“房事”

我不是标题党，这篇文章写得是关于买房的一些想法，不是其他。如果有误会的，现在可以关闭这篇文章了。

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呆不下的北上广，回不去的故乡

前几天，很突然地收到了大学同学发给我的一条微信：广州待不下去，想回老家了。他准备结婚了，计划在广州买房，但是正在为买房发愁。我知道这只是他在高房价下的无奈的一种吐槽，或者说倾诉而已。[2年多过去了，他现在还留在广州。补充于2019-10-05]

风险管理

其实，我并不能给到他太多的建议。因为我自己也不知道现在是不是上车的最好机会。从现在回过头开看过去，我们肯定是错过了上车的最好机会的，但是假设N年之后来看，现在是不是最好的上车机会呢？这个我也不知道。在我看来，买房也算是一项重大的投资决策，需要更多的从风险的角度来考虑。风险管理重要的的三个步骤，identify, measure, management。从买房的角度来说，主要存在两个风险，市场风险（market risk）和流动性风险（liquid risk）。

市场风险

市场风险，主要是未来可能的房价下跌的所引起的房产价值的缩水。很多人都说房价永远不会跌，或者不可能跌，但是这都是基于主观推断的概率，在整个样本空间内，房价的下跌是可能事件，是有可能发生的（概率为零的事件也是可能发生的），这个不是你主观能够决定的。从风控的角度来看，需要重点考虑的是，如果未来发生了，你能不能扛得住这个风险。从目前来看，未来房价的多空分歧很大，而且我们不能简单认为历史未来一定会重演。

对于未来的趋势的预测是很难的，还记得今年年初听海通姜超的宏观分析观点是“繁荣的顶点和现金为王”，结果被市场狠狠打脸。【但现在站在2019年来看，似乎他的分析是正确的】但是，你就能够说他对于趋势的看法是错误的吗？有些人虽然能够看到趋势，但是对于趋势的节奏把握并不对，比如有的人天天喊着牛市来了，牛皮市熬了好几年，终于牛市来了，有些人天天喊着做空，做空，结果牺牲在黎明前，一般来说，跟对趋势的人是英雄，会被市场所铭记，而跟错市场趋势的人往往是狗熊，甚至狗熊都不是，马上被市场遗忘。目前买房，确实是一个比较尴尬的时间点。目前买房基本都是首付+房贷。首付问题，待会谈，先看房贷问题。目前，在年收入不到10w的情况下，去负债几百万我觉得这是一个很大的风险暴露，太高的杠杆。如果不买房转而租房，减少了一个很大的风险暴露，这可能会丧失房价进一步上涨所带来的个人财富增长，但也可以避免房价下跌了所带来的经济损失。（高杠杆，高beta都是这样子）。如果就租房而言，最大的风险敞口可能是房租的上涨了，但是这个是相对来说可以控制的，大不了换一个租金稍微便宜一点的问题。

除此之外，房贷的负债时间太长，将近30年，三十年期间有太多的不确定性，尤其是政策性的不确定性，而我个人认为国内最大的风险在于政策性风险了，尤其房地产市场很多时候，其实是由政府来控制的，既能够控制供给又能够控制需求。

现在该不该买房的问题， 关键在于个人能不能扛得住这些可能存在的风险。如果你是土豪，或者你自己很乐观，那可以上车了，毕竟有居住的需求的。但是如果本身经济实力有限，那我觉得还是需要三思。对于我这种单身，对住房并没有太多刚需的人，并没有太多纠结该不该买房的问题，而是更多的考虑怎么去多赚钱。

流通性风险

另外一个问题，可能是一个更大的问题了，那就是流动性风险（liquid risk），也就是个人或者以后家庭收支平衡问题了。目前，对于普通家庭，一个首付基本就能够将一个家庭甚至两个家庭完全掏空，基本是辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前。我觉得一个人的工薪收入很容易到达天花板的，一个人能够月薪达到20k已经算很不错了，而且这种职位是相对很少的。当然也有部分奖金或者其他收入，但是这部分收入的波动性相对来说是很大的。另外一个问题就是在支出端，在今后基本是逐渐增加的，比如小孩的教育，抚养，父母的医疗，包括你自己的医疗，（虽然一些部分可以通过保险对冲一部分，但是不是长远之计），这些部分都会很快吃掉你那本来就很少的剩下的收入。但是，经济基础又决定了上层建筑。

有限的收入，然后不断增长的开支，会给到你很大的压力，这种压力必然逼着你去提高收入，当然这也是个人的一个很好的动力，但是也是会带来问题，首先是自己压力很大，会让你很保守，还怕风险，还怕波动，你会变得越来越保守，不敢轻易辞职，不敢去做自己想做的事情，担心自己被炒，担心工资降低，担心奖金减少，慢慢你会陷入一种焦虑中，慢慢地你会随身携带着保温杯，并且里面泡着枸杞，而且你可能为了短期的利益而牺牲掉长远的利益。我个人觉得，目前我们这个年龄阶段是一个人人生中的黄金阶段，在这个阶段就是应该多去尝试一些东西，去干一些自己想做的事情，去拼一把，搏一把，旅游也有，创业也好，总得给以后的自己留下一段今后值得回忆的记忆。可能真正到了自己以后想去做的时候，发现可能自己时间或者精力已经完全不够了。

硬币是有两面的

最终，我也无法告诉我同学现在到底是应该买房还是不买房，我只能建议他认真考虑和分析一下，在他的情况下，什么问题是最主要的矛盾，什么是次要的矛盾，哪些矛盾是暂时忽略，从而决定最合适的解决方案。但是，世界上并不存在既要，又要，还要的完美解决方案的，你选择了硬币一面的同时也同时选择了硬币的另一面。如果你考虑使用租房代替买房，那你可能今后需要不停的搬家，甚至“流离失所”，也有可能最后迫不得已而上车。但是也需要认识到，矛盾也不是一成不变的，以前被忽略的矛盾可能突然变成了你的主要矛盾了，然后因为你的长时间忽略而变得非常棘手。

可能我们最终会成为互相羡慕的对象

我另外一个朋友刚在长沙买房了，而我也在去雨崩的旅程中。若干年后，可能我会羡慕他有一个稳定温馨的家，可能他会羡慕我的照片，旅途和故事，也有可能我们谁都不羡慕对方，因为这都是我们自己认为适合自
己的选择。【其实也没有单独羡慕别人的好，站在自己的角度去获取属于自己的幸福感。】
2017年9月28日
写于去雨崩的路上

备注：
此文写于2017年9月28日前往雨崩的路上，2019年10月5日转到，有删减。