徐远教授房产专辑复习

今天复习了徐远教授的1期房地产专辑，收获如下:

1.影响房产价格的最大因素是经济发展和城市化。

2.买房的2大原则，先上车原则，和稀缺原则。

先上车原则指，对于看好的有发展潜力的城市，地段，区域的房子，要尽快购买。买不起大的先买小的。买不起新的，买旧的。

稀缺原则：房子价值不在于房子本身，还在于周边的稀缺资源。比如，学校，商圈，医院，办事机构等资源。

论证中国房产没有泡沫的逻辑。

以美国房市作为参照，对比90年代日本和中国现状。得出结论，日本房产泡沫期间，房产价格是美国的8倍，而中国此时，只有美国的1/2。因此，得出泡沫论不成立。

论证是不是货币超发导致房产价格过高

货币供应量（M2）2015-2017的增速是下行的，从13.3%降到8.2%，但是房产价格是上行的。得出答案为：货币供应量增速下降，房产价格反而上升，所以不成立。

疑问：

1.谈货币供应量的时候，说的是增速的下降，而不是供应量的下降，谈价格的时候，谈的是房价上涨，不是谈的房价增速的上涨和下降。这个有道理么？

2.货币供应量，和房价的关系有多大。M2理论上是满足经济运行中需要的货币总量，如果发行数量超过需要数量，就是超发。超发的结果，会导致资金过剩，过剩后会造成通货膨胀，投资不理智等。那么可能会影响房价，因为房产是中国目前最受欢迎的一种投资方式。即使没有超发，是不是也有可能因为房产的独特地位，导致货币的不均衡流动？

如果能提供纽约，香港等大城市的M2近几年的增发情况，和房产价格的情况，对比，能否说明问题？

总结：这种通过不同维度数据的增减，来推导出房产价格不是因为货币超发导致的，理由不够充分。

供地不足导致房产价格过高
1- 供地不足只是城市中心的供地不足，其实城乡结合部，郊区的供地是充足的。

2.城市中心的供地不足，是每个城市的情况。

3.美国，日本土地是不受政府管控的，市中心的供地理论上是充足的，但是还是抑制不住中心区域的房价上涨。

结论：决定房产价格的不是供地足不足，而是位置。因此买房最重要的因素是：位置

房价是不是炒作起来的

1.短时间或许可能是炒作起来的。

2.这么长时间的持续增长，绝不是炒作可以做到的。比如温州，鄂尔多斯。炒作起来的会下跌，因为炒作的目的在于套利。

根据这堂课学到东西是：我们要分析一件事物的时候，可以通过类比的方式，找到合适的参照物，进行比较。找参照物的时候，要尽量多维度相似。还可以通过反例，来反驳一些论调。

但是仅仅是类比，反例，是绝不能全面的看待一个事物。我们还要学会用多维度，多个思想模型去验证它。

首次置业如何选择.jpg

刚需房如何选择.jpg